Frais de notaire dans l'ancien en 2026 : calcul détaillé, taux par département, primo-accédants

On les appelle « frais de notaire », mais le notaire n'en garde qu'une petite partie : l'essentiel est un impôt qu'il collecte pour le département, la commune et l'État. Dans l'ancien, ils représentent en 2026 entre 8 et 11 % du prix selon le montant et le département. Ce guide détaille chaque ligne du décompte, donne des exemples chiffrés, explique ce qui peut légalement les réduire, et propose un calculateur pour votre propre projet.

Que paie-t-on vraiment ?

Le décompte du notaire regroupe quatre postes de nature très différente :

Sur ces 10 500 €, le notaire perçoit pour lui-même environ 1 360 € hors taxe d'émoluments, plus une partie des formalités. Le reste est reversé. C'est pour cela que les professionnels parlent plutôt de « frais d'acquisition » : le terme est plus juste.

Les chiffres de ce guide valent pour un bien ancien (plus de 5 ans, ou déjà revendu une fois), acheté par un particulier. Le neuf, les terrains vendus par un professionnel et les ventes aux enchères suivent d'autres règles, présentées plus bas.

Les droits de mutation : le gros du montant

Les droits de mutation (on dit aussi « droits d'enregistrement ») se calculent sur le prix de vente du bien immobilier, hors mobilier et hors frais d'agence à la charge de l'acheteur. Ils se composent de trois lignes :

• La taxe départementale : 5 % du prix dans 88 départements, 4,50 % ailleurs (3,80 % dans l'Indre et à Mayotte).
• Les frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % de la taxe départementale, perçus par l'État (soit 0,1185 % du prix quand la taxe est à 5 %).
• La taxe communale : 1,20 % du prix.

Au total : 6,3185 % du prix dans un département à 5 %, 5,80665 % dans un département à 4,50 %. On arrondit couramment à 6,32 % et 5,81 %.

La hausse de 2025, valable jusqu'en mars 2028

La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter leur taxe de 4,50 % à 5 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Presque tous l'ont fait. D'après le barème publié par la DGFiP au 1er février 2026, 13 départements seulement sont restés en dessous :

C'est le département où se trouve le bien qui compte, pas celui où vous habitez. Un acheteur de Limoges qui achète une longère en Charente paie 5,81 %, pas 6,32 %. Sur un bien à 150 000 €, l'écart entre les deux taux est d'environ 770 €.

Primo-accédants : qui échappe à la hausse ?

La hausse à 5 % ne s'applique pas à l'acheteur qui remplit deux conditions :

• il achète un logement pour en faire sa résidence principale ;
• il n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent l'achat (même définition que pour le prêt à taux zéro).

Il paie alors la taxe départementale à 4,50 %, soit des droits de 5,81 % au lieu de 6,32 %. Exemples :

Points à connaître :

• Avoir été propriétaire d'une résidence secondaire ou d'un logement loué n'empêche pas d'être primo-accédant : seule compte la résidence principale.
• Un achat de résidence secondaire, de bien locatif ou de grange à transformer plus tard ne permet pas d'en bénéficier.
• En cas d'achat à deux, la situation de chacun des acheteurs est examinée : posez la question au notaire si l'un de vous était propriétaire de sa résidence principale récemment.
• Signalez votre situation dès le compromis : le notaire vous fera déclarer dans l'acte que vous remplissez les conditions. Une fausse déclaration expose au paiement de la différence.

Pour le reste des aides au premier achat (prêt à taux zéro, prêts aidés), voir notre guide du primo-accédant.

Les émoluments du notaire : un barème fixé par l'État

Pour une vente, le notaire est payé par des émoluments proportionnels, calculés par tranches sur le prix. Le barème est fixé par le code de commerce ; l'arrêté du 25 février 2026 l'a reconduit sans changement jusqu'au 29 février 2028 :

On y ajoute la TVA à 20 %. Exemple pour 120 000 € :

• 6 500 × 3,870 % = 251,55 €
• 10 500 × 1,596 % = 167,58 €
• 43 000 × 1,064 % = 457,52 €
• 60 000 × 0,799 % = 479,40 €

Soit 1 356,05 € hors taxe, 1 627,26 € TTC. Pour 50 000 €, on arrive à 924 € TTC ; pour 250 000 €, à 2 874 € TTC. Le barème étant dégressif, la part du notaire baisse quand le prix monte.

Une remise est-elle possible ?

Oui, mais seulement pour les prix élevés : le notaire peut accorder une remise sur la partie de ses émoluments calculée sur les tranches les plus hautes du prix, dans des limites fixées par le code de commerce. Elle n'est jamais obligatoire, et l'étude doit appliquer la même politique de remise à tous ses clients : elle est en principe affichée dans l'étude ou sur son site. Sur un bien à 150 000 €, l'enjeu se limite à quelques dizaines d'euros.

À ces émoluments s'ajoutent des émoluments de formalités (demande des pièces d'urbanisme, de l'état hypothécaire, etc.), eux aussi tarifés. Ils sont comptés avec les débours dans le calculateur ci-dessous.

Débours, formalités et contribution de sécurité immobilière

Les débours sont les sommes que le notaire avance pour vous et vous refacture sans marge : extrait cadastral, certificat d'urbanisme, état hypothécaire, frais de géomètre éventuels, copies, envois. Avec les émoluments de formalités, ce poste représente souvent 800 à 1 500 € ; nous retenons 1 200 € dans nos exemples. C'est la seule ligne vraiment variable d'un dossier à l'autre : un bien rural avec plusieurs parcelles, un bornage, une servitude à rédiger ou un droit de préemption à purger demandent plus de pièces.

La contribution de sécurité immobilière rémunère le service de la publicité foncière, qui inscrit la vente au fichier immobilier. Elle vaut 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 € : 120 € pour un bien à 120 000 €.

S'il y a un prêt immobilier garanti par une hypothèque (ou un privilège de prêteur de deniers), un second acte notarié s'ajoute, avec ses propres frais : comptez souvent 1 à 2 % du montant emprunté. Une caution (Crédit Logement ou mutuelle) coûte autrement et passe par la banque. Voir notre guide des garanties de prêt.

Exemples chiffrés de 50 000 à 250 000 €

Calculs pour un bien ancien dans un département à 5 % (Haute-Vienne, Corrèze, Creuse, Dordogne…), sans mobilier déduit, avec 1 200 € de débours et formalités :

Deux enseignements :

• Les petits prix paient proportionnellement plus : sur une grange à 50 000 €, les frais dépassent 10 %, car les débours et le début du barème du notaire pèsent lourd. Le chiffre de « 7 à 8 % » souvent cité ne vaut que pour des prix plus élevés, et date d'avant la hausse de 2025.
• Le taux de 6,32 % fait l'essentiel : au-delà de 100 000 €, les frais tendent vers 8 % et ne descendent plus beaucoup, car les droits de mutation sont proportionnels.

Ces montants sont des estimations : seul le décompte du notaire fait foi. Demandez-le avant de signer le compromis : un notaire peut vous l'envoyer dès qu'il connaît le prix, le département et votre situation.

Ce qui réduit légalement les frais

1. Négocier le prix

C'est de loin le levier le plus efficace : chaque tranche de 1 000 € obtenue à la négociation retire environ 74 € de droits et d'émoluments. Une baisse de 10 000 € sur une maison à 150 000 € fait économiser environ 740 € de frais en plus des 10 000 €. Voir comment négocier le prix.

2. Déduire le mobilier vendu avec le bien

Les droits de mutation ne portent que sur l'immobilier. Les meubles vendus avec la maison (meubles meublants, électroménager, cuisine équipée démontable, outillage, mobilier de jardin) peuvent être retirés du prix taxé, à trois conditions :

• ils sont listés un par un et chiffrés, en annexe du compromis puis de l'acte ;
• leur valeur est réaliste : une valeur d'occasion, pas un prix neuf ;
• ce sont de vrais meubles. Ce qui est fixé au bâtiment fait partie de l'immeuble : chaudière, poêle raccordé, radiateurs, sanitaires, volets, cuisine maçonnée.

Exemple : 4 000 € de mobilier déduits sur une maison à 120 000 € = 253 € de droits en moins. L'administration peut contester une valeur gonflée pendant plusieurs années et réclamer les droits manquants, avec des pénalités : restez raisonnable, surtout sur un bien à rénover où le mobilier vaut souvent peu.

3. Faire mettre les frais d'agence à la charge de l'acheteur

Quand le mandat de vente prévoit que les honoraires de l'agence sont à la charge de l'acquéreur, et que l'acte les mentionne à part, ils ne supportent pas les droits de mutation. Sur 7 500 € d'honoraires, l'économie est d'environ 470 €. Attention : si les honoraires sont dus par le vendeur et que l'acheteur les paie à sa place, ils s'ajoutent au prix taxé. Voir qui paie les frais d'agence.

4. Demander la remise sur émoluments

Pour un prix élevé, demandez à l'étude sa politique de remise. L'enjeu est modeste et la remise reste facultative.

Ce qui ne marche pas

• Sous-évaluer le prix dans l'acte et payer le reste « à côté » est une fraude (dissimulation de prix) : droits rappelés, pénalités, et l'acte peut être remis en cause.
• Gonfler artificiellement la part de travaux ou de mobilier : mêmes risques.
• Changer de notaire pour payer moins : le barème est le même partout en France (seule la politique de remise, pour les prix élevés, peut varier). Choisir son propre notaire ne coûte rien de plus : les deux notaires se partagent les émoluments.

Cas particuliers : neuf, terrain, enchères, terres agricoles

• Neuf et vente sur plan : pour la première vente d'un logement de moins de 5 ans, le prix inclut la TVA et les droits sont réduits à environ 0,7 % ; les frais totaux tournent autour de 2 à 3 %. Voir acheter sur plan.
• Terrain à bâtir : acheté à un particulier, il supporte les droits normaux (6,32 % dans la plupart des départements) ; acheté à un lotisseur professionnel, il est en général soumis à la TVA et les droits sont réduits. Voir acheter un terrain constructible.
• Ventes aux enchères judiciaires : en plus des droits de mutation, l'acheteur paie les frais de la procédure (avocat poursuivant, publicité, émoluments), annoncés avant l'audience. Ils s'ajoutent à l'enchère et pèsent plus lourd en proportion qu'une vente classique. Voir acheter aux enchères.
• Corps de ferme avec terres : les droits portent sur l'ensemble du prix, terres comprises. Des taux réduits existent pour certains exploitants agricoles qui achètent les terres qu'ils louent déjà ; ils dépendent de conditions précises que le notaire vérifiera. Voir bail rural et fermage.
• Achat en viager : les droits se calculent sur la valeur du bouquet et de la rente capitalisée. Voir acheter en viager.

Quand et comment les payer

Les frais se règlent avant la signature de l'acte authentique, en même temps que le prix. Le notaire vous envoie quelques jours avant un décompte et un relevé d'identité bancaire de l'étude. Au-delà de 3 000 €, le paiement se fait obligatoirement par virement (ni chèque, ni espèces). Prévoyez un virement 2 à 3 jours ouvrés avant la signature pour que les fonds soient arrivés.

Le notaire demande souvent une provision légèrement supérieure aux frais réels. Une fois les formalités terminées (inscription au fichier immobilier, quelques semaines à quelques mois), il envoie un décompte définitif et rembourse le trop-perçu. Pensez à le réclamer s'il tarde.

Faut-il financer les frais par le prêt ?

Les banques préfèrent que l'apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Un prêt « à 110 % » reste possible pour un bon dossier, mais plus rare. Comptez donc un apport d'au moins 9 à 11 % du prix pour un bien rural à moins de 100 000 €. Voir financer son achat et calculer sa capacité d'emprunt.

Les frais de notaire à la revente

Les frais payés à l'achat ne sont pas perdus fiscalement. Si vous revendez une résidence secondaire, un bien locatif ou une grange avec une plus-value, vous pouvez ajouter au prix d'achat les frais réels (sur justificatifs) ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat, au choix. Depuis la hausse de 2025, les frais réels dépassent souvent ce forfait : gardez le décompte définitif du notaire. Détail dans notre guide de la plus-value immobilière.

Check-list avant de signer

• Demander au notaire une estimation écrite des frais dès le compromis.
• Vérifier le taux du département du bien (5 %, 4,50 % ou 3,80 %).
• Signaler si vous êtes primo-accédant et achetez votre résidence principale.
• Faire lister et chiffrer le mobilier en annexe, à une valeur réaliste.
• Vérifier dans le mandat et l'acte qui paie les frais d'agence, et qu'ils apparaissent à part.
• Prévoir les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution) en plus.
• Organiser le virement quelques jours avant la signature.
• Conserver le décompte définitif : il servira pour la plus-value à la revente.

Pour estimer vos frais en quelques secondes, utilisez le calculateur ci-dessous. Sur radars.immo, chaque fiche d'annonce affiche aussi un coût total d'acquisition qui inclut une estimation des frais de notaire.

Questions fréquentes