Plus-value immobilière : calcul, abattements, exonérations et exemple chiffré
Revendre plus cher qu'on a acheté peut être taxé — sauf pour la résidence principale. Le calcul suit des règles précises, avec des forfaits et des abattements qui réduisent fortement l'impôt quand on garde le bien longtemps. Voici comment ça marche, avec un exemple chiffré.
L'essentiel
- La vente de la résidence principale est totalement exonérée.
- Sinon, le gain est taxé à 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux (36,2 %), après abattements ; la hausse de CSG de 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières.
- Exonération d'impôt après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Le prix d'achat peut être majoré forfaitairement : 7,5 % pour les frais d'achat, 15 % pour les travaux après 5 ans.
- C'est le notaire qui calcule et paie l'impôt, prélevé sur le prix de vente.
Qui est concerné
Les particuliers qui vendent un bien autre que leur résidence principale : résidence secondaire, logement loué, terrain, grange, part de bien. Les biens détenus via une SCI à l'impôt sur le revenu suivent les mêmes règles ; une SCI à l'impôt sur les sociétés relève d'un autre régime (voir notre guide SCI).
Les exonérations
- Résidence principale au jour de la vente (y compris ses dépendances vendues en même temps). Si vous avez déménagé, la vente doit intervenir dans un délai normal.
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans votre résidence principale dans les 2 ans (exonération à hauteur du prix réinvesti, une seule fois).
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
- Retraités ou invalides aux revenus modestes, sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l'IFI.
- Expropriation, si l'indemnité est réemployée dans les 12 mois.
- Détention de plus de 22 ans (impôt) et de plus de 30 ans (prélèvements sociaux).
Le calcul pas à pas
- Prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, commission d'agence à sa charge).
- Prix d'achat, majoré des frais d'acquisition (réels, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat) et des travaux (réels sur factures d'entreprises, ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).
- Plus-value brute = prix de vente corrigé − prix d'achat corrigé.
- Application des abattements pour durée de détention, distincts pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux.
- Impôt à 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 % sur chaque base, plus une surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 € (hors terrains à bâtir).
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Impôt (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
La durée se compte de date à date entre l'acte d'achat (ou l'ouverture de la succession, ou la donation) et l'acte de vente.
Exemple chiffré
Une maison de campagne achetée 100 000 € et revendue 160 000 € après 12 ans, sans factures conservées :
| Prix d'achat corrigé | 100 000 + 7 500 (forfait frais) + 15 000 (forfait travaux) = 122 500 € |
| Plus-value brute | 160 000 − 122 500 = 37 500 € |
| Abattement impôt | 7 années × 6 % = 42 % → base 21 750 € → impôt 4 133 € |
| Abattement prélèvements sociaux | 7 années × 1,65 % = 11,55 % → base 33 169 € → 5 705 € |
| Total | ≈ 9 838 €, soit environ 16 % du gain apparent de 60 000 € |
Avec des factures de travaux d'entreprises supérieures à 15 000 €, la note baisse d'autant : gardez toutes vos factures.
Ce que ça change à l'achat
- Pour une résidence secondaire ou un gîte, conservez l'acte d'achat et les factures d'entreprises (les travaux faits soi-même ne comptent pas, sauf via le forfait).
- Une revente rapide (moins de 6 ans) ne bénéficie d'aucun abattement.
- En location meublée (LMNP), les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul (voir notre guide LMNP).
Faites le calcul pour votre projet
Modifiez les chiffres : les résultats se mettent à jour. Calcul indicatif, fait dans votre navigateur ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un expert-comptable.
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Créer mon alerte gratuiteQuestions fréquentes
Paie-t-on une plus-value sur la vente de sa résidence principale ?
Non : la vente de la résidence principale est totalement exonérée, quel que soit le gain et la durée de détention.
Au bout de combien de temps n'y a-t-il plus de plus-value à payer ?
Après 22 ans de détention, plus d'impôt sur le revenu ; après 30 ans, plus de prélèvements sociaux non plus.
Qui paie la plus-value immobilière ?
Le vendeur, mais c'est le notaire qui la calcule, la déclare et la verse au moment de la vente, sur le prix de vente.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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