Résidence principale ou secondaire en 2026 : impôts, plus-value, crédit, location et maison de campagne

Une même maison de campagne ne coûte pas la même chose selon qu'on y vit à l'année ou qu'on y vient le week-end. Le statut de résidence principale ou secondaire change les impôts chaque année, l'impôt à la revente, les aides, le crédit et même les frais de notaire. Ce guide compare les deux, chiffres de 2026 à l'appui, pour décider avant d'acheter et éviter les mauvaises surprises au moment de revendre.

Résidence principale, résidence secondaire : les définitions qui comptent

Pour l'administration fiscale, la résidence principale est votre « habitation habituelle et effective », celle que vous occupez la majeure partie de l'année, avec votre foyer. Pour les aides (prêt à taux zéro, MaPrimeRénov'), la règle est chiffrée : un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

Une résidence secondaire est un logement meublé que vous pouvez occuper à tout moment, sans y vivre à l'année : maison de vacances, pied-à-terre, maison de famille. Un logement vide et inoccupé n'est pas une résidence secondaire mais un logement vacant, avec ses propres taxes (voir plus bas).

Ce qui compte, c'est la réalité de l'occupation, pas seulement ce que vous déclarez : adresse des impôts, du courrier, école des enfants, consommation d'électricité. En cas de contrôle, l'administration regarde ces indices.

Les impôts de chaque année

La majoration en zone tendue

La commune peut voter une majoration de 5 % à 60 % de sa part de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, mais seulement si elle est en zone tendue : grandes agglomérations où les logements manquent et, depuis 2024, communes où les logements non occupés à l'année sont très nombreux (littoral, montagne). D'après la DGFiP, en 2026, 1 666 communes sur les 3 689 qui le peuvent l'appliquent, dont 688 au taux maximum de 60 %.

La taxe foncière est due dans tous les cas par le propriétaire au 1er janvier (voir notre guide de la taxe foncière). Dans les zones de revitalisation rurale (ZFRR), la commune peut exonérer de taxe d'habitation les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes, si elle l'a voté.

À l'achat : frais de notaire, crédit et aides

Les frais de notaire

Depuis le 1er avril 2025, presque tous les départements ont relevé leurs droits de mutation : on paie environ 6,32 % du prix en droits au lieu de 5,81 %. Le primo-accédant qui achète sa résidence principale (pas propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédents) reste à 5,81 %. Un achat de résidence secondaire ne permet jamais d'en bénéficier.

Détail du calcul et liste des départements dans notre guide des frais de notaire.

Le crédit

Les banques financent les deux, avec les mêmes règles : remboursements de tous vos crédits limités à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans au plus. Pour une résidence secondaire, la mensualité s'ajoute à celle (ou au loyer) de votre résidence principale : la somme que vous pouvez emprunter est donc plus faible. Les dérogations que les banques peuvent accorder vont en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants (voir notre guide de la capacité d'emprunt).

Les aides

Une maison de campagne à rénover achetée pour y vivre peut donc cumuler prêt à taux zéro, MaPrimeRénov' et frais de notaire réduits. La même maison achetée pour les week-ends n'a droit à aucune de ces aides. Voir notre guide du premier achat.

À la revente : la plus-value

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (augmenté des frais et des travaux). C'est là que l'écart entre les deux statuts est le plus grand.

Résidence principale : aucun impôt

La plus-value est totalement exonérée, quels que soient la durée de détention et le montant, à condition que le logement soit bien votre résidence principale au moment de la vente.

Résidence secondaire : 36,2 % avant abattements

La plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Elle diminue avec des abattements pour durée de détention :

Pour calculer la plus-value, le prix d'achat est augmenté des frais d'acquisition (réels, ou forfait de 7,5 % du prix) et des travaux (réels avec factures, ou forfait de 15 % du prix si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans). Une vente à 15 000 € ou moins est exonérée. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute.

Exemple : une maison de campagne revendue après 16 ans

Le notaire calcule et paie l'impôt au moment de la vente, sur le prix qu'il vous reverse.

Une exception utile : la première vente pour acheter sa résidence principale

La vente d'un logement qui n'est pas votre résidence principale est exonérée si, à la fois :

• vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 années précédant la vente ;
• vous utilisez le prix de vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans les 2 ans.

Cas typique : un locataire en ville qui vend la maison de vacances héritée de ses parents pour acheter sa propre maison. L'exonération se demande dans l'acte de vente et ne sert qu'une fois. Plus de détails dans notre guide de la plus-value.

Louer sa résidence secondaire en location de vacances

Beaucoup d'acheteurs comptent sur quelques semaines de location pour payer les charges d'une maison de campagne. C'est possible, mais les règles se sont durcies avec la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme.

Les démarches

• Déclaration en mairie : simple (formulaire cerfa 14004, envoyé en recommandé) dans beaucoup de communes ; avec numéro d'enregistrement de 13 caractères dans celles qui l'ont mis en place, et ce numéro doit alors figurer sur chaque annonce. Renseignez-vous auprès de la mairie.
• Dans les communes avec enregistrement, le DPE doit être classé entre A et E en métropole (A à D à partir de 2034). Une maison classée F ou G devra d'abord être rénovée.
• Numéro SIRET gratuit via le Guichet des formalités des entreprises.
• Un même client ne peut pas louer plus de 90 jours consécutifs par an.
• Taxe de séjour : payée par le client, collectée par vous ou par la plateforme.

L'impôt sur les loyers (régime micro-BIC, recettes 2025)

Concrètement : 8 000 € de loyers d'un gîte non classé laissent 5 600 € imposables, contre 4 000 € avec l'ancien abattement de 50 %. Le classement (payant, valable 5 ans) redonne un abattement de 50 %. La loi de finances pour 2026 a fixé de nouveaux seuils pour les recettes encaissées à partir de 2026 : vérifiez-les au moment de déclarer.

Changer de statut : la maison de campagne devient la maison principale

C'est un projet fréquent : on achète une maison de campagne pour les vacances, puis on s'y installe à la retraite ou grâce au télétravail. Le changement est simple mais doit être réel et déclaré.

1. Déclarez le changement dans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, avant le 1er juillet. La taxe d'habitation disparaît à partir de l'année suivante, puisque c'est la situation au 1er janvier qui compte.
2. Changez d'adresse partout : impôts, banque, caisse de retraite, carte grise, médecin.
3. Revoyez l'assurance : un contrat de résidence principale est adapté à une maison habitée toute l'année, avec moins de restrictions liées à l'inoccupation.
4. Pensez à la revente future : si la maison est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée, même si elle a longtemps été secondaire. Il faut une occupation réelle, pas une installation de façade juste avant la vente.

À l'inverse, l'ancienne résidence principale gardée meublée devient une résidence secondaire, et la taxe d'habitation revient l'année suivante.

Logement vacant : le cas de la grange ou de la maison vide

Un logement vide de meubles et inoccupé n'est pas une résidence secondaire. Il peut être taxé comme logement vacant :

La loi de finances pour 2026 fusionne ces deux taxes en une seule à partir des impositions de 2027. Une grange agricole qui n'a jamais été un logement n'est pas un logement vacant, mais elle paie la taxe foncière. Une maison achetée pour être rénovée sur plusieurs années peut, elle, être considérée comme vacante : gardez les preuves des travaux en cours.

Une résidence secondaire à la campagne : le coût réel par an

Au-delà des impôts, une maison occupée quelques semaines par an coûte en continu :

Points de vigilance propres aux maisons de campagne : assainissement individuel à contrôler (voir notre guide de la fosse septique), DPE souvent faible dans l'ancien (un logement classé G ne peut plus être loué à l'année, voir notre guide des passoires thermiques), et risque d'humidité dans une maison peu chauffée.

Questions fréquentes