DPE F et G (passoires thermiques) en 2026 : location, loyers, audit, travaux et négociation

Un logement classé F ou G n'est pas à fuir : c'est souvent une opportunité de négociation. Mais la loi Climat et Résilience a fixé un calendrier strict pour la location, et le calcul du DPE a changé au 1er janvier 2026. Voici ce qu'il faut savoir avant d'acheter une « passoire thermique ».

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

On appelle « passoire thermique » un logement classé F ou G au DPE : forte consommation d'énergie et/ou fortes émissions de gaz à effet de serre. Les classes dépendent de deux seuils (énergie et climat) : la plus mauvaise des deux l'emporte. Un logement correctement isolé mais chauffé au fioul peut donc être F.

Les règles de location

Un investisseur doit atteindre au moins la classe E avant 2028 pour un F, et viser D pour être tranquille après 2034. Un propriétaire occupant n'est pas soumis à l'interdiction.

Ce qui a changé en 2026

Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Pour un logement chauffé à l'électricité, la consommation calculée baisse : selon le gouvernement, environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire sans travaux. Un DPE réalisé avant 2026 peut donc ne plus refléter la classe actuelle d'un logement tout électrique — demandez un DPE récent avant de négocier sur la lettre.

L'audit énergétique : le document à lire en premier

Pour une maison (ou un immeuble en propriété unique) classée F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique (obligation étendue aux classes E depuis 2025). Il propose au moins un parcours de travaux pour atteindre une meilleure classe, avec une estimation de leur coût. C'est votre base de discussion avec les artisans et avec le vendeur.

Les travaux qui font gagner le plus

1. Chauffage : remplacer une chaudière fioul ou un vieux convecteur par une pompe à chaleur ou un système performant améliore souvent fortement l'étiquette climat.
2. Isolation de la toiture : la plus rentable dans une maison ancienne.
3. Ventilation : indispensable après isolation, sinon humidité.
4. Menuiseries et murs : plus coûteux ; dans le bâti ancien, matériaux perméables à la vapeur d'eau.

Aides possibles : MaPrimeRénov' (logements de plus de 15 ans, résidence principale, entreprises RGE), éco-prêt à taux zéro, certificats d'économies d'énergie — conditions sur france-renov.gouv.fr.

Négocier un F ou un G

Le marché intègre déjà une décote pour les passoires, plus forte pour les biens destinés à la location. Appuyez-vous sur l'audit et sur des devis, comparez aux ventes réelles du secteur, et tenez compte des aides auxquelles vous auriez droit : c'est le coût net des travaux qui compte.

Questions fréquentes