Calculer sa capacité d'emprunt : formule, tableau par revenus, durée et taux

Avant de visiter, il faut savoir quel budget viser. La capacité d'emprunt se calcule en deux temps : la mensualité maximale que la banque acceptera, puis le capital que cette mensualité permet de rembourser selon la durée et le taux. Voici la méthode, avec des tableaux prêts à l'emploi.

Étape 1 : la mensualité maximale

Mensualité maximale = revenus nets mensuels × 35 % − mensualités des autres crédits. Elle inclut l'assurance emprunteur.

Revenus généralement retenus : salaires nets (en CDI, ou CDD et intérim avec ancienneté), revenus non salariés moyens sur plusieurs années, pensions, une partie des loyers perçus. Les primes irrégulières sont souvent minorées.

Étape 2 : du mensuel au capital

Capital = mensualité hors assurance × [1 − (1 + t)⁻ⁿ] / t, où t est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. Exemple : 1 020 € par mois à 3,5 % sur 25 ans (300 mois) permettent d'emprunter environ 204 000 €.

Tableau : capital empruntable (milliers d'euros)

Hypothèses : mensualité = 35 % des revenus nets − 30 € d'assurance, sans autre crédit.

Étape 3 : le budget d'achat

Budget = capital emprunté + apport. Il doit couvrir :

• le prix du bien ;
• les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien) ;
• les frais de garantie et de dossier ;
• les travaux, avec une marge pour les imprévus.

Exemple : 204 000 € empruntés et 25 000 € d'apport permettent un bien d'environ 175 000 € avec 13 000 € de frais et 40 000 € de travaux.

Augmenter sa capacité

• Solder les petits crédits (voiture, consommation) avant de déposer le dossier.
• Allonger la durée (dans la limite de 25 ans).
• Faire jouer la concurrence, y compris sur l'assurance emprunteur.
• Mobiliser des prêts aidés (prêt à taux zéro sous conditions).
• Présenter des comptes tenus : épargne régulière, pas de découvert.

Questions fréquentes