Financer un achat immobilier : apport, endettement 35 %, durée, assurance, offre de prêt
La plupart des achats se financent à crédit. Les banques appliquent des règles communes fixées par le Haut Conseil de stabilité financière, puis regardent votre dossier. Connaître ces règles permet de calibrer sa recherche avant de visiter, et d'arriver chez le banquier avec un projet solide.
L'essentiel
- Mensualités (assurance comprise) limitées à 35 % des revenus nets, durée de 25 ans au plus (27 ans pour une construction ou de gros travaux) — avec une marge de dérogation pour les banques.
- Un apport couvrant au moins les frais de notaire est souvent attendu.
- Pour un bien à rénover, faites financer les travaux dans le même prêt, devis à l'appui.
- Depuis 2022, on peut changer d'assurance emprunteur à tout moment ; pas de questionnaire de santé sous 200 000 € assurés par personne si le prêt finit avant 60 ans.
- L'offre de prêt ne peut être acceptée qu'après 10 jours de réflexion.
Les règles communes des banques
- Taux d'effort : 35 % des revenus nets au maximum, assurance comprise.
- Durée : 25 ans au maximum ; 27 ans quand la construction ou les travaux retardent le début du remboursement.
- Dérogations : une part limitée des prêts peut dépasser ces règles, réservée en majorité aux résidences principales et aux primo-accédants.
- Reste à vivre : au-delà du pourcentage, la banque regarde ce qui reste chaque mois après la mensualité.
Exemple de capacité d'emprunt
Hypothèse : taux de 3,5 % hors assurance sur 25 ans, assurance de 30 € par mois. Chaque tranche de 200 000 € empruntés coûte alors environ 1 001 € par mois hors assurance.
| Revenus nets du foyer | Mensualité maximale (35 %) | Capital empruntable |
|---|---|---|
| 2 500 €/mois | 875 € | ≈ 169 000 € |
| 3 000 €/mois | 1 050 € | ≈ 204 000 € |
Ce capital doit couvrir le prix, les travaux et une partie des frais ; le taux réel dépend de votre dossier et du marché du moment.
Apport et frais
Les banques financent volontiers le prix et les travaux, plus difficilement les frais (notaire, garantie, dossier). Un apport de l'ordre de 10 % du prix est souvent demandé. Pour un bien ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix (voir notre guide). Gardez aussi une réserve pour les imprévus de travaux.
Assurance emprunteur et garantie
- Assurance : exigée par la banque (décès, invalidité). Vous pouvez choisir un autre contrat que celui de la banque à garanties équivalentes, et en changer à tout moment depuis la loi Lemoine. Pas de questionnaire de santé si la part assurée est de 200 000 € au plus par personne et que le prêt se termine avant vos 60 ans.
- Garantie : caution d'un organisme spécialisé ou hypothèque, dont le coût s'ajoute aux frais.
L'offre de prêt
La banque vous adresse une offre écrite, valable au moins 30 jours. Vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai de réflexion de 10 jours, qui ne peut pas être réduit. Prévoyez ces délais dans le calendrier de la vente (condition suspensive de prêt).
Bien rural et travaux
- Présentez des devis d'entreprises : la banque finance mieux un projet chiffré.
- Un bien atypique (grange, ruine) peut être évalué prudemment par la banque : la comparaison avec les ventes réelles du secteur aide à défendre le prix.
- Prêts aidés possibles selon le projet : prêt à taux zéro, éco-prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique (voir nos guides).
Faites le calcul pour votre projet
Modifiez les chiffres : les résultats se mettent à jour. Calcul indicatif, fait dans votre navigateur ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un expert-comptable.
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Créer mon alerte gratuiteQuestions fréquentes
Quel est le taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier ?
35 % des revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans au plus (27 ans en cas de construction ou de travaux qui retardent le remboursement), avec une marge de dérogation limitée pour les banques.
Faut-il remplir un questionnaire de santé pour l'assurance de prêt ?
Non si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant vos 60 ans ; oui dans les autres cas.
- Service-public.gouv.fr — Je veux obtenir un crédit immobilier
- Service-public.gouv.fr — Assurance emprunteur pour un crédit immobilier
- ANIL — réforme de l'assurance emprunteur
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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