Location meublée non professionnelle (LMNP) en 2026 : régimes, amortissement et réforme de la plus-value
La location meublée a longtemps été la niche fiscale préférée des investisseurs particuliers. Elle reste intéressante, mais la loi de finances pour 2025 a changé la fiscalité de la revente, et la loi Le Meur celle des meublés de tourisme. Voici le cadre en 2026, sans jargon inutile.
L'essentiel
- Micro-BIC (location meublée classique) : abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes.
- Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier, qui réduit souvent l'impôt à zéro pendant des années.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (y compris ceux des années antérieures).
- On devient loueur professionnel si les recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer.
- Depuis 2026, les revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux (contre 17,2 % pour la location nue et les plus-values).
LMNP : de quoi parle-t-on ?
Le loueur en meublé non professionnel loue un logement meublé (équipé pour y vivre : literie, cuisine, rangements…) sans que cette activité soit sa source principale de revenus. Les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le bail de résidence principale meublée dure en général un an (neuf mois pour un étudiant).
Micro-BIC ou régime réel
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Location meublée classique | 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes | Sans plafond |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % jusqu'à 15 000 € | Possible |
| Comptabilité | Très simple | Comptabilité, souvent un expert-comptable |
Le régime réel permet d'amortir le bâti (hors terrain) et le mobilier : la charge d'amortissement absorbe une grande partie des loyers. C'est l'intérêt principal du LMNP — mais voir ci-dessous l'effet à la revente.
La réforme de 2025 : les amortissements à la revente
Depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi de finances pour 2025), lors de la vente d'un logement loué en LMNP, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. La plus-value imposable est donc plus élevée. La règle vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Certaines résidences de services (étudiants, seniors, établissements médico-sociaux) en sont exclues sous conditions.
Location de longue durée ou meublé de tourisme ?
Les meublés de tourisme (location à la nuitée ou à la semaine) ont des règles propres depuis la loi Le Meur : abattement réduit à 30 % (plafond 15 000 €) s'ils ne sont pas classés, déclaration en mairie, exigences de DPE. Voir notre guide gîtes et chambres d'hôtes.
DPE et rentabilité
Un logement loué en résidence principale doit respecter le calendrier du DPE (G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034). Avant d'acheter pour louer, chiffrez les travaux pour rester louable pendant toute la durée de votre projet (voir notre guide DPE F et G).
Faites le calcul pour votre projet
Modifiez les chiffres : les résultats se mettent à jour. Calcul indicatif, fait dans votre navigateur ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un expert-comptable.
| Régime fiscal | Impôt 1re année | Cash-flow après impôt |
|---|
Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé (2026). Amortissement en LMNP : bâti sur 30 ans, travaux sur 15 ans, mobilier sur 7 ans. Un impôt négatif correspond à l'économie due au déficit foncier.
Trouvez ensuite le bien qui correspond : radars.immo surveille les annonces et vous alerte dès qu'un bien entre dans votre budget.
Créer mon alerte gratuiteQuestions fréquentes
Qu'est-ce qui a changé pour le LMNP en 2025 ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente l'impôt dû lors de la cession, y compris pour les amortissements antérieurs à 2025.
Quand devient-on loueur meublé professionnel ?
Lorsque les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
Ne ratez plus la bonne affaire
radars.immo surveille tous les portails 24h/24 et vous alerte dès qu'un bien correspond à vos critères.
Créer mon alerte gratuite