Calculer un rendement locatif : brut, net, net-net, cash-flow, exemple complet
Un rendement affiché à 8 % peut cacher une rentabilité réelle de 3 %. Pour comparer des biens et décider, il faut passer du rendement brut au rendement net, puis après impôts. Voici la méthode, avec un exemple complet.
L'essentiel
- Brut = loyers annuels / coût total (prix + frais de notaire + travaux).
- Net = (loyers − charges non récupérables − vacance) / coût total.
- Après impôts : selon le régime (micro-foncier avec 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de loyers, réel, location meublée).
- Le cash-flow compare les loyers à la mensualité du crédit et aux charges.
- Les loyers doivent être estimés sur le marché réel du secteur, pas sur l'annonce.
Les formules
| Indicateur | Calcul |
|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels hors charges / coût total × 100 |
| Rendement net | (Loyers − taxe foncière − assurance propriétaire − entretien − gestion − vacance) / coût total × 100 |
| Rendement net d'impôt | (Rendement net − impôts et prélèvements sociaux sur les loyers) / coût total |
| Cash-flow mensuel | Loyer − mensualité du crédit − charges mensualisées − impôts |
Exemple complet
Maison de village achetée 120 000 €, frais de notaire 9 500 €, travaux 10 500 € : coût total 140 000 €. Loyer 650 € par mois, soit 7 800 € par an.
- Brut : 7 800 / 140 000 = 5,6 %.
- Charges annuelles : taxe foncière 1 100 €, assurance 300 €, entretien 400 €, deux semaines de vacance 325 € = 2 125 €.
- Net : (7 800 − 2 125) / 140 000 = 4,1 %.
- Impôts au micro-foncier : 70 % des loyers imposables (5 460 €), à votre taux d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux ; à une tranche de 30 %, environ 2 580 € par an, ce qui ramène le rendement à environ 2,2 %.
Au régime réel, les charges, travaux et intérêts d'emprunt se déduisent : l'impôt peut être bien plus faible les premières années (voir notre guide sur le déficit foncier).
Les erreurs fréquentes
- Oublier les frais de notaire et les travaux dans le coût total.
- Surestimer le loyer : comparez aux loyers réels du secteur.
- Ignorer la vacance et les impayés.
- Oublier qu'un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025 (F en 2028, E en 2034).
- Ne pas comparer micro-foncier, régime réel et location meublée.
Rural ou ville ?
Les prix bas des petites villes et villages donnent des rendements bruts élevés, mais la demande locative peut être plus faible et la revente plus lente. Regardez la population, les emplois, les services et la durée de mise en location des annonces comparables.
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Modifiez les chiffres : les résultats se mettent à jour. Calcul indicatif, fait dans votre navigateur ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un expert-comptable.
| Régime fiscal | Impôt 1re année | Cash-flow après impôt |
|---|
Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé (2026). Amortissement en LMNP : bâti sur 30 ans, travaux sur 15 ans, mobilier sur 7 ans. Un impôt négatif correspond à l'économie due au déficit foncier.
Trouvez ensuite le bien qui correspond : radars.immo surveille les annonces et vous alerte dès qu'un bien entre dans votre budget.
Créer mon alerte gratuiteQuestions fréquentes
Comment calculer un rendement locatif brut ?
Loyers annuels hors charges divisés par le coût total de l'opération (prix, frais de notaire, travaux), multipliés par 100.
Quel abattement au micro-foncier ?
30 % des loyers, si les loyers bruts de location nue ne dépassent pas 15 000 € par an ; au-delà, ou sur option pour 3 ans, régime réel.
- Service-public.gouv.fr — Revenus locatifs (location non meublée)
- impots.gouv.fr — Déclarer les loyers d'un logement vide
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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