Investissement locatif : le guide complet (rentabilité, cash-flow, location nue ou meublée, amortissement)
Un investissement locatif réussi repose sur quatre décisions : où acheter, quoi acheter, comment financer, et sous quel régime fiscal louer. Ce guide les prend une par une, puis compare sur un même bien les quatre régimes fiscaux, chiffres à l'appui. Les règles sont celles de 2026.
L'essentiel
- La demande locative du secteur compte plus que le prix : un logement vide ne rapporte rien.
- Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail ; F en 2028, E en 2034.
- Le régime fiscal change tout : sur notre exemple, l'impôt de la première année va de 0 € (meublé au réel, grâce à l'amortissement) à plus de 2 500 € (micro-foncier).
- Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée depuis 2026.
- Raisonnez aussi en cash-flow : un investissement rentable peut coûter chaque mois les premières années.
1. Choisir le secteur
- Demande : emplois, université, hôpital, gare, services ; une population qui baisse est un signal d'alerte.
- Loyers réels : relevez les loyers des annonces comparables et leur durée de mise en location.
- Vacance : dans les petites villes, prévoyez plusieurs semaines entre deux locataires.
- Règles locales : encadrement des loyers dans certaines grandes villes, « permis de louer » dans certaines communes.
2. Choisir le bien
- Type : petites surfaces (rendement plus élevé, rotation fréquente) ou maisons familiales (locataires stables, entretien du terrain).
- DPE : un bien F ou G doit être rénové pour rester louable ; chiffrez les travaux et intégrez-les au prix.
- Décence : surface d'au moins 9 m² et hauteur sous plafond de 2,20 m (ou volume de 20 m³), équipements, sécurité.
- Charges : taxe foncière et, en copropriété, charges non récupérables.
3. Financer : l'effet de levier
Emprunter permet d'acheter avec peu d'apport, le locataire remboursant une partie du crédit. Mais les mensualités dépassent souvent les loyers nets les premières années : c'est le cash-flow négatif. Les banques retiennent en général une partie des loyers futurs (souvent 70 %) dans le calcul de votre endettement, plafonné à 35 % des revenus. Un apport, une durée plus longue ou un prix négocié améliorent le cash-flow.
4. Les indicateurs à calculer
| Indicateur | Formule |
|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels / coût total (prix + frais + travaux + meubles) |
| Rendement net | (Loyers − charges non récupérables − vacance) / coût total |
| Cash-flow | Loyers − mensualités − charges − impôts |
| Enrichissement | Capital remboursé chaque année + évolution de la valeur du bien |
Voir notre guide sur le rendement locatif pour le détail des formules.
5. Les quatre régimes fiscaux
| Régime | Pour qui | Principe |
|---|---|---|
| Micro-foncier (location nue) | Loyers de 15 000 € par an au plus | Abattement forfaitaire de 30 % |
| Réel foncier (location nue) | Obligatoire au-delà de 15 000 €, sur option sinon (3 ans) | Déduction des charges réelles, intérêts et travaux ; déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (21 400 € pour certains travaux énergétiques jusqu'à fin 2027) |
| Micro-BIC (meublé) | Recettes jusqu'à 77 700 € (location classique) | Abattement forfaitaire de 50 % |
| LMNP au réel (meublé) | Sur option ou au-delà des seuils | Charges réelles + amortissement du bâti, des travaux et du mobilier |
6. Comparaison chiffrée sur un même bien
Hypothèses : maison achetée 120 000 €, frais de notaire 9 500 €, travaux 10 500 €, financement de 140 000 € sur 20 ans à 3,5 % (mensualité d'environ 812 €, intérêts de la 1re année ≈ 4 822 €). Charges non récupérables : 1 800 € par an (taxe foncière, assurance, entretien). Loyer : 650 € nu ou 720 € meublé (5 000 € de mobilier). Tranche marginale d'imposition : 30 %.
| Régime | Base imposable 1re année | Impôt + prélèvements |
|---|---|---|
| Micro-foncier | 7 800 × 70 % = 5 460 € | ≈ 2 577 € (30 % + 17,2 %) |
| Réel foncier | 7 800 − 1 800 − 4 822 = 1 178 € | ≈ 556 € |
| Micro-BIC | 8 640 × 50 % = 4 320 € | ≈ 2 100 € (30 % + 18,6 %) |
| LMNP au réel | 8 640 − 1 800 − 4 822 = 2 018 € avant amortissement ; amortissement possible ≈ 4 814 € | 0 € ; ≈ 2 796 € d'amortissement reporté |
Amortissement retenu : bâti estimé à 85 % du prix (102 000 €) sur 30 ans, travaux sur 15 ans, mobilier sur 7 ans. Ces durées sont des usages courants ; un expert-comptable les fixe selon le bien. Cash-flow mensuel avant impôt, sans apport : environ −240 € en meublé (−270 € si le mobilier est aussi financé à crédit, comme dans le simulateur ci-dessous) et −300 € en nu (après impôt au réel foncier, environ −358 €).
7. Bien comprendre l'amortissement en meublé
- Seuls le bâti, les travaux et le mobilier s'amortissent ; le terrain ne s'amortit pas (on en isole la valeur, souvent 10 à 20 % du prix, davantage pour une maison avec grand terrain).
- Les frais d'acquisition (notaire, agence) peuvent être déduits en charges la première année ou intégrés au prix et amortis.
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent est reporté sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
- À la revente, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf exceptions comme certaines résidences de services) : l'avantage est réel mais moindre qu'avant.
8. Location nue ou meublée ?
| Nue | Meublée | |
|---|---|---|
| Bail | 3 ans (personne physique) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois | 2 mois |
| Loyer | Plus bas | Plus élevé |
| Rotation | Faible | Plus forte |
| Fiscalité | Revenus fonciers, PS 17,2 % | BIC, amortissement, PS 18,6 % |
| Gestion | Simple | Mobilier à entretenir, comptabilité au réel |
9. Gérer, puis revendre
- Gestion directe ou mandat de gestion (voir notre guide) ; assurance loyers impayés ou garant.
- Régularisation des charges chaque année, révision du loyer selon l'indice de référence.
- À la revente : plus-value des particuliers (abattements pour durée de détention, exonération après 22 et 30 ans) ; en meublé, réintégration des amortissements depuis 2025.
Check-list de l'investisseur
- Demande locative vérifiée et loyer réaliste.
- DPE et travaux pour rester louable.
- Coût total, rendement net, cash-flow avec et sans vacance.
- Comparaison des régimes fiscaux sur votre propre taux d'imposition.
- Réserve pour gros travaux et impayés.
- Stratégie de sortie : durée de détention, revente, transmission.
Faites le calcul pour votre projet
Modifiez les chiffres : les résultats se mettent à jour. Calcul indicatif, fait dans votre navigateur ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un expert-comptable.
| Régime fiscal | Impôt 1re année | Cash-flow après impôt |
|---|
Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé (2026). Amortissement en LMNP : bâti sur 30 ans, travaux sur 15 ans, mobilier sur 7 ans. Un impôt négatif correspond à l'économie due au déficit foncier.
Trouvez ensuite le bien qui correspond : radars.immo surveille les annonces et vous alerte dès qu'un bien entre dans votre budget.
Créer mon alerte gratuiteQuestions fréquentes
Location nue ou meublée : laquelle rapporte le plus ?
Le meublé loue plus cher et, au régime réel, l'amortissement réduit souvent l'impôt à zéro pendant des années ; la location nue est plus simple et plus stable. Comparez sur votre cas, impôts compris.
Quel taux de prélèvements sociaux sur les loyers en 2026 ?
17,2 % pour les revenus fonciers (location nue) et 18,6 % pour la location meublée depuis la hausse de CSG de 2026 ; les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Peut-on amortir le terrain en LMNP ?
Non : seuls le bâti, les travaux et le mobilier s'amortissent ; la valeur du terrain est isolée du prix d'achat.
Un cash-flow négatif est-il grave ?
Pas forcément : vous remboursez du capital chaque mois. Il faut en revanche pouvoir le supporter durablement, y compris en cas de vacance ou de travaux.
- impots.gouv.fr — Foire aux questions sur les locations meublées (mars 2026)
- Service-public.gouv.fr — Revenus locatifs (location non meublée)
- Service-public.gouv.fr — Investissement locatif : quels sont les dispositifs ?
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
Ne ratez plus la bonne affaire
radars.immo surveille tous les portails 24h/24 et vous alerte dès qu'un bien correspond à vos critères.
Créer mon alerte gratuite →