Déficit foncier : 10 700 € sur le revenu global, 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'en 2027
Acheter une maison à rénover pour la louer nue permet de déduire les travaux de ses revenus fonciers, et même de ses autres revenus dans une certaine limite. C'est le mécanisme du déficit foncier, renforcé pour la rénovation énergétique jusqu'à fin 2027.
L'essentiel
- Au régime réel, les charges et travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration se déduisent des loyers.
- Le déficit (hors intérêts d'emprunt) s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste se reporte 10 ans sur les revenus fonciers.
- Plafond porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027.
- Il faut continuer à louer jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation.
- Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.
Ce qui se déduit
| Déductible | Non déductible |
|---|---|
| Travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration | Construction, reconstruction, agrandissement |
| Taxe foncière, assurance, frais de gestion | Prix d'achat, frais de notaire |
| Intérêts d'emprunt (sur les revenus fonciers seulement) | Votre propre main-d'œuvre |
Pour une grange transformée en logement, les travaux relèvent souvent de la construction et ne sont pas déductibles : faites vérifier par un professionnel.
Comment s'impute le déficit
- Les charges s'imputent d'abord sur les loyers de l'année.
- Le déficit restant, hors intérêts, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 € pour la rénovation énergétique éligible).
- L'excédent, et la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple chiffré
Loyers annuels 6 000 €, travaux d'amélioration et charges 20 000 € (sans intérêts) : déficit de 14 000 €. 10 700 € s'imputent sur le revenu global, 3 300 € sont reportés sur les loyers des années suivantes. Avec une tranche marginale d'imposition de 30 %, l'économie d'impôt sur le revenu de l'année est d'environ 3 210 €. Si les travaux font passer le logement de F à D, tout le déficit (14 000 €) peut s'imputer sur le revenu global, soit environ 4 200 € d'économie.
Les conditions à respecter
- Location nue, au régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers, sur option en dessous, pour 3 ans).
- Maintien en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation, sinon l'avantage est repris.
- Pour le plafond de 21 400 € : devis accepté à partir du 5 novembre 2022, dépenses payées entre 2023 et fin 2027, logement sorti des classes E, F, G au plus tard au 31 décembre 2027, justifié par des DPE.
Faites le calcul pour votre projet
Modifiez les chiffres : les résultats se mettent à jour. Calcul indicatif, fait dans votre navigateur ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un expert-comptable.
| Régime fiscal | Impôt 1re année | Cash-flow après impôt |
|---|
Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé (2026). Amortissement en LMNP : bâti sur 30 ans, travaux sur 15 ans, mobilier sur 7 ans. Un impôt négatif correspond à l'économie due au déficit foncier.
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Créer mon alerte gratuiteQuestions fréquentes
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
10 700 € par an sur le revenu global, porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font sortir le logement des classes E, F ou G, payés jusqu'au 31 décembre 2027.
Les intérêts d'emprunt créent-ils un déficit sur le revenu global ?
Non : la part du déficit due aux intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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