Acheter sur plan (VEFA) : réservation, appels de fonds (35/70/95 %), garanties, livraison
Acheter sur plan, c'est payer au fur et à mesure de la construction un logement qui n'existe pas encore. La loi protège l'acheteur à chaque étape, à condition de bien connaître ses droits, notamment à la livraison.
L'essentiel
- Contrat de réservation : dépôt de garantie de 5 % au plus si l'acte est signé dans l'année, 2 % entre un et deux ans, rien au-delà ; 10 jours de rétractation.
- Paiements plafonnés : 35 % aux fondations, 70 % hors d'eau, 95 % à l'achèvement, 5 % à la livraison.
- Le promoteur doit fournir une garantie financière d'achèvement ou de remboursement.
- Frais d'acquisition d'environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
- À la livraison, notez toutes les réserves ; vous avez 1 mois pour signaler les défauts apparents.
Le contrat de réservation
- Il décrit le logement, le prix prévisionnel, la date prévue de signature de l'acte et les conditions d'obtention du prêt.
- Dépôt de garantie sur un compte spécial : 5 % au plus si l'acte est signé dans l'année, 2 % entre un et deux ans, aucun au-delà.
- Rétractation dans les 10 jours suivant la première présentation de la lettre recommandée qui notifie le contrat.
- Le dépôt est restitué notamment si le prêt est refusé, si le prix augmente de plus de 5 % ou si le logement est modifié de façon importante.
L'acte de vente et les paiements
| Étape de la construction | Total payé au maximum |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d'eau | 70 % |
| Achèvement | 95 % |
| Livraison sans réserve | 100 % |
Ces plafonds valent pour les appartements comme pour les maisons vendues en VEFA. Le prêt est débloqué au rythme des appels de fonds : des intérêts intercalaires sont dus pendant la construction.
Les garanties
- Garantie financière d'achèvement ou de remboursement, fournie par une banque ou un assureur : elle protège si le promoteur fait défaut.
- Après la livraison : garantie de parfait achèvement (1 an), de bon fonctionnement (2 ans), décennale (10 ans) et assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur.
La livraison
- Visitez avec soin, si possible accompagné d'un professionnel.
- Notez toutes les réserves sur le procès-verbal de livraison.
- Vous avez un mois après la livraison pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents oubliés.
- En cas de réserves, les 5 % restants peuvent être consignés jusqu'à leur levée.
Avantages et points de vigilance
- Frais de notaire réduits, logement aux normes récentes (RE2020), prêt à taux zéro possible.
- Retards de livraison fréquents : vérifiez les clauses de pénalités et les « causes légitimes » de retard.
- Prix au mètre carré souvent plus élevé que dans l'ancien : comparez avec les ventes réelles.
Questions fréquentes
Combien verse-t-on à la réservation d'un logement sur plan ?
Un dépôt de garantie de 5 % au plus si l'acte est signé dans l'année, 2 % si c'est entre un et deux ans, rien au-delà ; il est placé sur un compte spécial.
Quel est l'échelonnement des paiements en VEFA ?
35 % au plus à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement et le solde de 5 % à la livraison.
- Service-public.gouv.fr — Vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)
- Service-public.gouv.fr — Contrat de réservation en Vefa
- Service-public.gouv.fr — Livraison d'un logement en Vefa
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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