Garantie décennale : ce qu'elle couvre, durée, mise en œuvre, achat d'une maison récente
Toiture refaite, extension, maison neuve : les entreprises du bâtiment doivent garantir pendant dix ans les dommages graves causés par leurs travaux. Cette garantie suit le bien quand il est vendu. Pour un acheteur, c'est un vrai filet de sécurité, à condition d'avoir les bons papiers.
L'essentiel
- Couvre pendant 10 ans à partir de la réception les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
- Les constructeurs professionnels doivent être assurés et remettre une attestation avant le chantier.
- Elle se transmet aux acheteurs successifs : en achetant une maison récente, vous en bénéficiez.
- À la vente d'un bien de moins de 10 ans (ou de travaux de moins de 10 ans), l'acte mentionne les assurances souscrites ou leur absence.
- S'y ajoutent la garantie de parfait achèvement (1 an) et la garantie de bon fonctionnement (2 ans).
Les trois garanties après les travaux
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an après la réception | Tous les défauts signalés à la réception ou apparus dans l'année |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans | Équipements dissociables : volets, robinetterie, radiateurs… |
| Décennale | 10 ans | Dommages graves : solidité (fondations, charpente, toiture, murs) ou logement impropre à son usage (infiltrations importantes, chauffage indissociable défaillant) |
La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves : c'est le point de départ de toutes ces garanties. Elle doit être datée et écrite.
L'assurance dommages-ouvrage
Un particulier qui fait construire ou réaliser de gros travaux (extension, surélévation) doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage. Elle préfinance les réparations relevant de la décennale sans attendre de savoir qui est responsable. Elle est chère et souvent oubliée ; son absence n'empêche pas la décennale de jouer, mais rend le recours plus long, et le vendeur qui revend dans les 10 ans en répond personnellement envers l'acheteur.
À l'achat d'une maison récente ou rénovée
- Demandez la liste des travaux de moins de 10 ans, les factures et les attestations d'assurance décennale des entreprises (valables à la date du chantier).
- Demandez le procès-verbal de réception.
- Vérifiez s'il existe une assurance dommages-ouvrage.
- Méfiez-vous des travaux faits par le vendeur lui-même : il en répond comme un constructeur, mais sans assurance le recours est difficile.
Faire jouer la garantie
- Constatez le dommage (photos, date d'apparition).
- Déclarez-le à l'assureur dommages-ouvrage s'il existe ; sinon, écrivez à l'entreprise et à son assureur décennal par lettre recommandée.
- Une expertise détermine si le dommage relève de la décennale.
- Faute d'accord, conciliation puis action en justice avant la fin des 10 ans.
Ce qui n'est pas couvert
- Les défauts purement esthétiques.
- L'usure normale et le manque d'entretien.
- Les travaux faits soi-même sans entreprise.
- Les dommages apparents et acceptés sans réserve à la réception.
Questions fréquentes
La garantie décennale se transmet-elle à l'acheteur ?
Oui : elle est attachée à l'ouvrage et profite aux propriétaires successifs jusqu'à la fin des 10 ans après la réception des travaux.
Quels dommages la garantie décennale couvre-t-elle ?
Ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage (fondations, charpente, murs, toiture) ou le rendent impropre à sa destination, comme des infiltrations importantes.
- Service-public.gouv.fr — Garantie décennale des constructeurs
- Service-public.gouv.fr — Garanties après la réception des travaux
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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