Acheter aux enchères immobilières : ventes judiciaires, notariales, consignation, surenchère, frais

Les ventes aux enchères permettent parfois d'acheter sous le prix du marché, mais leurs règles n'ont rien à voir avec une vente classique : pas de condition suspensive de prêt, pas de délai de rétractation, un avocat obligatoire au tribunal, des frais en plus. Sur radars.immo, les annonces d'enchères affichent la mise à prix, qui n'est qu'un point de départ. Voici comment ça se passe.

Les différents types de ventes aux enchères

Avant la vente : se préparer

• Lire le cahier des conditions de vente (ventes judiciaires) : description du bien, occupation, servitudes, diagnostics, frais, modalités de paiement.
• Visiter : une ou deux visites sont généralement organisées avant l'audience ; il n'y en aura pas d'autres.
• Fixer son prix maximum à l'avance, frais inclus, et ne pas le dépasser dans la salle.
• Financement : obtenir un accord de prêt avant la vente, puisqu'aucune condition suspensive ne protège l'adjudicataire.
• Mandater un avocat inscrit au barreau du tribunal concerné et lui remettre la garantie (chèque de banque ou caution bancaire de 10 % de la mise à prix, 3 000 € au minimum).

Le jour de l'audience

Les enchères sont portées par les avocats, dans un temps limité. Le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire. Si personne n'enchérit, le bien peut être remis en vente avec une mise à prix baissée, selon ce que prévoit le cahier des conditions. Les garanties des enchérisseurs non retenus sont restituées.

Après la vente : surenchère, paiement, entrée dans les lieux

• Surenchère : pendant les 10 jours qui suivent l'adjudication, toute personne peut, par avocat, faire une surenchère d'au moins 10 % du prix ; une nouvelle audience a alors lieu.
• Paiement : le prix est à payer dans les délais fixés (en général deux mois), sous peine d'intérêts ; les frais sont réglés en plus.
• Occupation : un bien saisi peut être occupé par l'ancien propriétaire ou un locataire ; le cahier des conditions le précise. Une expulsion éventuelle prend du temps.
• État du bien : il est vendu en l'état, sans garantie des vices cachés de la part du vendeur saisi.

Les frais à prévoir

En plus du prix d'adjudication : frais préalables de la procédure (annoncés avant la vente), droits de mutation, émoluments, honoraires de l'avocat. Le total est souvent plus élevé, en proportion, que dans une vente classique, surtout pour les petits prix. Demandez une estimation chiffrée à votre avocat avant l'audience et intégrez-la à votre prix maximum.

Une bonne affaire ?

Une mise à prix basse attire du monde ; le prix final est souvent bien supérieur. Comparez toujours votre prix maximum (frais inclus) aux ventes réelles du secteur, et tenez compte des travaux, de l'occupation éventuelle et du délai avant de pouvoir disposer du bien. Sur radars.immo, les fiches d'enchères affichent la valeur de marché estimée sans calculer de « décote » sur la mise à prix, qui n'a pas de sens.

Questions fréquentes