Bail rural (fermage) : ce qu'il faut savoir avant d'acheter des terres louées

Vous achetez une maison avec des prés, ou un corps de ferme avec ses terres ? Si un agriculteur les exploite contre un loyer, il bénéficie très probablement d'un bail rural, l'un des contrats les plus protecteurs du droit français. L'achat ne l'interrompt pas. Mieux vaut le savoir avant de signer.

Quand le statut du fermage s'applique

Trois conditions suffisent : la mise à disposition d'un bien à usage agricole, pour y exercer une activité agricole, à titre onéreux (loyer, en argent ou en nature). Un simple accord oral avec un éleveur qui fait pâturer ses bêtes et paie chaque année peut donc constituer un bail rural.

Ne relèvent pas du statut, notamment :

• le prêt à usage gratuit (commodat), sans aucune contrepartie ;
• la convention d'occupation précaire, dans des cas précis ;
• la vente d'herbe ponctuelle (mais pas si elle est consentie chaque année au même agriculteur) ;
• certaines conventions passées avec la SAFER ;
• les petites parcelles, sous un seuil fixé par arrêté préfectoral, pour lesquelles on peut déroger à la plupart des règles.

Durée, renouvellement, loyer

• Durée : 9 ans au minimum (des baux de 18 ou 25 ans existent).
• Renouvellement : automatique pour la même durée, sauf congé valable.
• Loyer : compris entre des minimums et maximums fixés par arrêté préfectoral selon la qualité des terres et des bâtiments, actualisé chaque année par l'indice national des fermages.
• Révision : le loyer peut être revu la troisième année du bail.

Le droit de préemption du fermier

Si vous vendez des terres louées, le fermier peut les acheter en priorité, au prix et aux conditions proposés, s'il remplit les conditions légales (notamment avoir exercé la profession agricole pendant au moins 3 ans). Le notaire doit l'en informer. Inversement, si vous achetez des prés loués, le fermier peut passer devant vous. Ce droit prime en général celui de la SAFER (voir notre guide sur la préemption).

Reprendre ses terres

Le propriétaire ne peut récupérer ses terres qu'à l'échéance du bail, par un congé délivré par commissaire de justice au moins 18 mois avant, et pour des motifs prévus par la loi, principalement la reprise pour exploiter lui-même ou par un membre de sa famille, sous conditions (capacité, autorisation d'exploiter). Le fermier peut contester le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux. En pratique, récupérer des terres louées pour un usage de loisir est très difficile.

Ce que cela change pour un acheteur

1. Demandez si les terres ou bâtiments sont loués ou occupés, et à quel titre (bail écrit, accord oral, prêt gratuit).
2. Un bien loué se vend généralement moins cher qu'un bien libre : intégrez-le au prix.
3. Le fermage vous sera versé, et vous restez tenu des grosses réparations des bâtiments loués.
4. Si vous voulez les prés pour vos chevaux ou votre potager, achetez des terres libres, ou faites constater leur libération avant la vente.
5. Pour laisser un voisin faucher sans créer de bail, préférez un prêt gratuit écrit plutôt qu'un paiement.

Questions fréquentes