Droit de préemption à l'achat : commune, SAFER, fermier, locataire, voisins forestiers — qui peut passer avant vous ?

Vous avez trouvé le bien, le vendeur a accepté votre offre… et pourtant quelqu'un peut encore l'acheter à votre place : c'est le droit de préemption. La mairie, la SAFER, un agriculteur locataire, un locataire, des voisins propriétaires de bois ou des co-indivisaires peuvent en bénéficier selon le bien. Les préemptions effectives restent rares, mais les démarches qu'elles imposent allongent toujours le délai de la vente. Ce guide explique qui peut préempter, dans quels délais, à quel prix, et comment vous protéger.

Le principe : acheter à votre place, aux mêmes conditions

Un droit de préemption permet à une personne désignée par la loi d'acheter en priorité un bien mis en vente, en prenant la place de l'acheteur trouvé par le vendeur. Selon les cas, elle achète au prix convenu, ou propose un autre prix que le vendeur peut refuser.

Concrètement, après la signature du compromis, le notaire « purge » les droits de préemption : il notifie la vente à chaque titulaire possible et attend sa réponse, ou la fin de son délai. Tant que ce n'est pas fait, l'acte définitif ne peut pas être signé. Un bien peut être concerné par plusieurs droits à la fois : une longère avec des prés en zone agricole peut nécessiter une déclaration en mairie, une notification à la SAFER, et une autre au fermier qui exploite les prés.

La mairie : le droit de préemption urbain

Beaucoup de communes qui ont un plan local d'urbanisme (PLU) ont institué un droit de préemption urbain sur leurs zones urbaines (U) et à urbaniser (AU). Il peut être exercé par la commune ou par l'intercommunalité. Pour toute vente dans ces zones, le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qui indique le prix, les conditions et, souvent, le nom de l'acheteur.

Les délais

• La commune a 2 mois à compter de la réception de la DIA. Elle peut renoncer expressément (le notaire reçoit alors une réponse rapide), se taire (le silence vaut renonciation), ou préempter.
• Elle peut demander une seule fois des documents complémentaires ou une visite du bien. Le délai est alors suspendu ; il reprend à la réception des documents ou après la visite, et s'il reste moins d'un mois, la commune dispose d'un mois.
• En pratique, beaucoup de mairies rurales répondent en quelques jours ou semaines. Mais le notaire ne peut pas signer l'acte avant leur réponse ou la fin du délai.

Le prix

La commune peut préempter au prix de la DIA : la vente se fait alors avec elle, aux mêmes conditions. Elle peut aussi proposer un prix inférieur. Le vendeur a alors 2 mois pour accepter, maintenir son prix ou renoncer à vendre. S'il maintient son prix, la commune doit saisir le juge de l'expropriation dans les 15 jours, sinon elle est réputée renoncer. Une fois le prix fixé par le juge, chacun peut encore renoncer : le vendeur à vendre, la commune à acheter.

Si la commune achète, elle doit payer dans les 4 mois. À défaut, le vendeur retrouve la liberté de vendre à qui il veut.

Ce que la commune doit justifier

Une préemption n'est pas un caprice : elle doit être motivée par un projet d'aménagement d'intérêt général (logement, équipement public, maintien d'un commerce, réserve foncière…), suffisamment précis et réel. Une décision mal motivée peut être annulée.

Biens exclus du droit simple

Le droit de préemption urbain « simple » ne vise pas, notamment, un lot de copropriété dans un immeuble en copropriété depuis plus de 10 ans, ni un immeuble achevé depuis moins de 4 ans. La commune peut instituer un droit « renforcé » qui les inclut.

Comment savoir si le bien est concerné

• Le certificat d'urbanisme d'information (gratuit, demandé en mairie ou en ligne) indique si le terrain est situé dans une zone de préemption, et laquelle.
• Le PLU : les périmètres de préemption figurent dans ses annexes. Le zonage se consulte sur le Géoportail de l'urbanisme. Une maison en zone U d'un bourg doté d'un PLU est souvent dans le périmètre ; une ferme isolée en zone agricole l'est rarement.
• La nature du bien : des terres agricoles appellent une notification à la SAFER ; des terres louées, une notification au fermier ; une parcelle classée en bois au cadastre, une information des voisins.
• Le notaire : demandez-lui, dès le compromis, la liste des droits qu'il va purger, et le délai qu'il prévoit.

Notre guide du PLU explique comment lire un zonage.

La SAFER : terres et bâtiments agricoles

Les SAFER (sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural) ont pour mission d'installer des agriculteurs, de conforter les exploitations et de protéger l'espace agricole et naturel. Elles disposent d'un droit de préemption sur :

• les terres agricoles et terrains à vocation agricole ;
• les bâtiments d'exploitation et les maisons qui font partie d'une exploitation agricole ;
• les bâtiments qui ont servi à une activité agricole ces dernières années (cinq ans en règle générale, davantage dans certaines communes), pour leur rendre un usage agricole.

Le notaire informe la SAFER de la vente ; elle a 2 mois pour se prononcer. Elle peut préempter au prix convenu, ou en révisant le prix si elle l'estime excessif : le vendeur peut alors accepter, retirer le bien de la vente, ou demander au tribunal de fixer le prix.

Une préemption SAFER doit être motivée par l'un des objectifs fixés par la loi (installation d'un agriculteur, agrandissement d'une exploitation, protection de l'environnement…). La SAFER revend ensuite le bien à un candidat qu'elle choisit, après appel public.

Cas fréquents pour un acheteur de bien rural

• Corps de ferme avec terres : c'est le cas typique. Si vous voulez surtout la maison, demandez au vendeur s'il accepte de vendre les terres à part : la maison avec un jardin raisonnable intéresse rarement la SAFER, les hectares beaucoup plus.
• Grange ou hangar isolé encore utilisé par un agriculteur, ou qui l'a été récemment : la SAFER peut être notifiée. Un projet de transformation en habitation ne l'empêche pas de préempter pour rendre le bâtiment à l'agriculture.
• Maison seule, sans terres ni activité agricole : en principe non concernée.

Pour en savoir plus : acheter un corps de ferme et acheter un hangar agricole.

L'agriculteur locataire des terres (bail rural)

Si des terres ou bâtiments vendus sont loués par bail rural (fermage), l'agriculteur locataire bénéficie d'un droit de préemption à deux conditions : il exerce la profession agricole depuis au moins 3 ans, et il exploite lui-même le bien vendu (ou par sa famille, dans certains cas).

• Le notaire lui notifie le prix et les conditions ; il a 2 mois pour répondre.
• S'il estime le prix exagéré, il peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux de le fixer.
• Il passe avant la SAFER.
• S'il n'achète pas, son bail continue avec vous. Vous ne pourrez pas reprendre les terres librement : un bail rural dure au moins 9 ans et se renouvelle, avec des possibilités de reprise encadrées.

Vérifiez toujours si des prés ou des bois vendus avec une maison sont loués, même « à la main » sans écrit : une mise à disposition contre paiement peut être requalifiée en bail rural. Voir bail rural et fermage.

Le locataire d'un logement

Deux situations donnent un droit de préemption au locataire :

• Le congé pour vendre : le propriétaire qui veut vendre libre doit donner congé au locataire, au moins 6 mois avant la fin du bail (vide). Ce congé vaut offre de vente : le locataire peut l'accepter pendant les 2 premiers mois du préavis. Si le bien est ensuite vendu à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit le lui proposer à nouveau ; il a alors 1 mois pour accepter.
• La vente à la découpe : lors de la première vente d'un logement après la division d'un immeuble en lots, le locataire en place reçoit une offre prioritaire et dispose de 2 mois.

Si vous achetez un logement annoncé « libre », vérifiez que le congé a bien été donné et que le locataire a pu exercer son droit : une irrégularité peut faire annuler la vente. Si vous achetez un logement occupé, le bail continue avec vous, aux mêmes conditions.

Bois, indivision, espaces naturels : les autres cas

Bois de moins de 4 hectares : la préférence des voisins

Quand une parcelle classée en bois au cadastre, de moins de 4 hectares au total, est mise en vente, les propriétaires des parcelles boisées voisines doivent en être informés. Chacun a 1 mois pour se porter acquéreur au prix et aux conditions indiqués ; s'il y en a plusieurs, le vendeur choisit librement. La commune peut aussi disposer d'un droit sur certains bois. Oublier cette information expose à l'annulation de la vente pendant 5 ans : le notaire s'en charge. Un corps de ferme vendu avec un petit bois est souvent concerné. Voir acheter un bois.

Indivision

Si une personne vend sa part d'un bien indivis (hérité à plusieurs, par exemple) à quelqu'un d'extérieur, les autres indivisaires sont prioritaires et ont 1 mois pour se manifester. Cela ne concerne pas la vente du bien entier par tous les indivisaires ensemble. Voir acheter en indivision.

Espaces naturels sensibles

Le département peut préempter certains terrains naturels (bois, landes, zones humides, bords de rivière) classés en espaces naturels sensibles, pour les protéger et les ouvrir au public. Délai : 2 mois. Le Conservatoire du littoral dispose d'un droit comparable sur les côtes.

Ventes aux enchères judiciaires

Dans une zone de préemption urbaine, la commune peut se substituer à l'adjudicataire dans les 30 jours qui suivent l'audience, au prix de la dernière enchère. Gardez-le en tête avant de mobiliser vos fonds. Voir acheter aux enchères.

Si quelqu'un préempte : ce qui se passe pour vous

• Votre compromis tombe grâce à la condition suspensive de non-préemption, et votre dépôt de garantie vous est rendu.
• Les frais déjà engagés de votre côté (dossier de prêt, expertise, déplacements) ne sont en principe pas remboursés.
• Vous pouvez contester une préemption par la mairie devant le tribunal administratif, dans les 2 mois de sa notification, si elle vous paraît illégale (projet trop vague, motivation insuffisante, délai dépassé). Faites-vous conseiller par un avocat en droit de l'urbanisme : l'acheteur évincé peut agir.
• Si la commune propose un prix plus bas et que le vendeur refuse, il peut renoncer à vendre à la commune. Il n'est pas tenu de signer avec vous ensuite : une nouvelle déclaration sera nécessaire, et l'histoire peut recommencer.

Se protéger dans le compromis

• Vérifiez la présence d'une condition suspensive de non-préemption visant tous les droits possibles (mairie, SAFER, fermier, voisins forestiers…).
• Demandez au notaire la liste des purges prévues et leur calendrier.
• Fixez une date d'acte réaliste : comptez au moins 2 mois et demi entre le compromis et l'acte pour un bien concerné par une préemption, davantage si une demande de pièces ou de visite suspend le délai.
• Pour un bien rural, faites préciser ce qui est vendu (maison, bâtiments, terres, bois), avec les numéros de parcelles : c'est ce découpage qui détermine les droits applicables.
• Si des terres sont louées, demandez le bail, le montant du fermage et l'identité de l'exploitant.
• Ne déménagez pas, ne résiliez pas votre bail et ne lancez pas de travaux avant l'acte définitif.

Questions fréquentes