Acheter un hangar ou un bâtiment agricole : usages permis, urbanisme, amiante, toiture solaire, taxe foncière

Un hangar agricole attire par son prix et son volume : atelier, stockage, local d'activité, voire projet d'habitation. C'est pourtant le bien où l'écart entre ce qu'on imagine et ce qui est permis est le plus grand. Le prix bas reflète souvent une réalité juridique : le bâtiment a été autorisé pour l'agriculture, et le faire changer d'usage dépend de règles locales strictes. Ce guide passe en revue tout ce qu'il faut vérifier avant d'acheter.

Ce que vous achetez juridiquement

Le code de l'urbanisme classe chaque bâtiment dans une destination : habitation ; commerce et activités de service ; équipements d'intérêt collectif ; autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire (industrie, entrepôt, bureau…) ; et exploitation agricole et forestière. Un hangar construit pour une ferme relève de cette dernière.

L'acheter ne change pas cette destination, même si vous n'êtes pas agriculteur. L'utiliser durablement pour autre chose qu'une activité agricole revient à en changer la destination, ce qui suppose une autorisation :

• déclaration préalable si vous ne touchez ni à la structure porteuse ni à la façade ;
• permis de construire si les travaux modifient la structure porteuse ou la façade (percer des fenêtres, remplacer le bardage par un mur, créer un plancher…).

Ranger votre propre bateau ou votre bois de chauffage n'en fait pas un entrepôt commercial, mais louer le hangar à un artisan, y installer votre atelier professionnel ou y aménager un logement, si.

Ce que le document d'urbanisme permet

Première vérification, avant même la visite : quel document s'applique dans la commune ? En Haute-Vienne comme dans beaucoup de départements ruraux, de nombreuses petites communes n'ont pas de PLU.

Même là où la loi le permet, la mairie peut refuser un projet qui pose un problème de sécurité (accès des pompiers, défense incendie), de réseaux (eau, électricité insuffisants) ou de salubrité (assainissement impossible). Et les communes désignent surtout des bâtiments anciens, de caractère et en pierre : un hangar métallique ou en bardage a beaucoup moins de chances d'être retenu dans un PLU.

Le bâtiment a-t-il été autorisé ?

Un hangar de plus de 20 m² d'emprise au sol relève en général d'un permis de construire. Demandez au vendeur l'arrêté de permis, le plan, et la déclaration d'achèvement ; à défaut, consultez les archives de la mairie. Comparez avec la réalité : surface, hauteur, extensions, auvents ajoutés depuis.

Pourquoi c'est important :

• Un bâtiment irrégulier complique toute demande future : la mairie peut exiger que la demande porte aussi sur la régularisation de l'existant, et la refuser si elle est impossible.
• Le code de l'urbanisme protège les constructions achevées depuis plus de 10 ans : on ne peut plus vous refuser une autorisation au motif de leur irrégularité. Mais cette protection ne s'applique pas à une construction réalisée sans aucun permis alors qu'il était obligatoire, ni en zone de risque naturel.
• L'acheteur hérite de la situation : c'est sur lui que pèseront les démarches.

Un hangar agricole construit avec un permis « agricole » par un exploitant, puis vendu à un non-agriculteur, est régulier pour l'usage agricole, et seulement pour celui-là.

Hangars à toiture solaire : lire le bail

Ces dernières années, beaucoup d'agriculteurs ont fait construire des hangars « gratuits » : une société d'énergie finance le bâtiment en échange du droit d'exploiter les panneaux photovoltaïques de la toiture pendant 20 à 30 ans, par un bail de longue durée (souvent emphytéotique) ou une convention d'occupation.

Si vous achetez un tel hangar, ce bail vous suit :

• vous ne pouvez ni modifier, ni démonter la toiture ;
• l'exploitant a un droit d'accès pour l'entretien et les réparations ;
• la production et les revenus de l'électricité lui reviennent, sauf clause contraire ;
• certaines conventions imposent un usage agricole du bâtiment, ou en limitent l'usage pour des raisons d'assurance et de sécurité incendie.

Demandez le bail complet, sa durée restante, ce qu'il prévoit à la fin (démontage, rachat, prolongation), et vérifiez s'il a été publié au service de la publicité foncière : le notaire le retrouvera. Pour l'autoconsommation sur un bâtiment sans bail, voir notre guide des panneaux solaires.

Amiante, structure, sol

Amiante

Le repérage amiante est obligatoire à la vente si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997. Les plaques ondulées en fibres-ciment de cette époque en contiennent souvent. Tant qu'elles sont en bon état, elles peuvent rester en place ; mais :

• elles ne doivent être ni percées, ni découpées, ni nettoyées au jet haute pression ;
• leur retrait doit être confié à une entreprise certifiée, et les déchets éliminés dans une installation agréée : c'est un poste de budget important, à faire chiffrer avant d'acheter si la toiture est fatiguée ;
• une toiture amiantée vieillissante est un argument de négociation sérieux.

Structure

• Charpente métallique : corrosion des pieds de poteaux et des platines, boulonnerie, déformation des pannes.
• Charpente bois : pourriture aux appuis, attaques d'insectes (voir traitement de charpente).
• Bardage et chéneaux : fuites, rouille, fixations.
• Une couverture neuve ou un plancher ajouté changent les charges : faites vérifier la structure par un bureau d'études avant d'alourdir quoi que ce soit.

Sol et pollution

• Sol : terre battue, empierrement ou dalle béton ; capacité de charge pour un pont élévateur ou des machines.
• Pollution : cuves de fioul enterrées, stockage de produits phytosanitaires, engrais, huiles. Posez la question par écrit, et consultez l'état des risques annexé au compromis (voir état des risques).

Réseaux, accès, voisinage

• Électricité : un branchement domestique monte jusqu'à 36 kVA (« tarif bleu ») ; au-delà, pour des machines puissantes, il faut un raccordement plus lourd. Un hangar sans compteur nécessite un raccordement sur devis Enedis, parfois coûteux si le réseau est loin.
• Eau : souvent absente. Un forage ou un puits doit être déclaré (voir forage et puits).
• Assainissement : indispensable dès qu'il y a un point d'eau ou des sanitaires. Hors réseau collectif, une installation individuelle validée par le SPANC (voir assainissement non collectif).
• Accès : largeur pour les camions, servitude de passage si le hangar est enclavé, chemin d'exploitation partagé (voir servitudes).
• Défense incendie : un point d'eau à distance suffisante est souvent exigé pour autoriser un changement d'usage.
• Voisinage agricole : bruit, odeurs, circulation d'engins, épandages. Dans une zone d'élevage, un bâtiment trop proche d'une stabulation peut aussi se voir refuser un usage d'habitation.

Taxe foncière : l'exonération des bâtiments ruraux

Les bâtiments affectés de façon permanente et exclusive à un usage agricole bénéficient d'une exonération permanente de taxe foncière (article 1382 du code général des impôts). L'exonération est maintenue si le bâtiment cesse d'être utilisé, tant qu'il n'est pas affecté à un autre usage.

En revanche, dès qu'il sert de garage, de stockage ou d'atelier pour un usage non agricole, il devient imposable. Vous devez déclarer le changement d'affectation aux impôts dans les 90 jours. Intégrez cette taxe à votre budget annuel ; pour l'estimer, voir comprendre la taxe foncière.

Préemption, achat et financement

• SAFER : un hangar encore utilisé par un agriculteur, ou qui l'a été ces dernières années, peut être préempté pour lui rendre un usage agricole. Vendu avec des terres, il l'est encore plus souvent. Détail dans le guide droit de préemption.
• Agriculteur locataire : si le hangar ou des terres vendues avec lui sont loués par bail rural, le locataire est prioritaire, et son bail continue s'il n'achète pas.
• Frais de notaire : un hangar ancien supporte les mêmes droits qu'une maison (6,32 % dans la plupart des départements). Sur un petit prix, les frais dépassent souvent 10 % : faites le calcul dans notre guide des frais de notaire.
• Financement : les banques financent volontiers une résidence, beaucoup moins un bâtiment agricole sans projet clair. Pour un usage professionnel, un prêt professionnel (avec un plan d'affaires) est plus adapté ; pour un projet de logement, la banque attendra en général l'autorisation d'urbanisme.
• Assurance : un bâtiment non clos ou sans activité est parfois difficile à assurer ; demandez un devis avant de signer.

Projets fréquents : ce qu'il faut savoir

Vivre dans un camping-car, un mobil-home ou une tiny house à l'intérieur ou à côté du hangar n'est pas un moyen de contourner les règles : une résidence démontable installée durablement demande elle aussi une autorisation, et n'est possible que dans les zones prévues pour cela.

La check-list avant d'acheter un hangar

1. Identifier le document d'urbanisme (PLU, carte communale, RNU) et la zone du hangar.
2. Décrire votre projet dans une demande de certificat d'urbanisme opérationnel.
3. Obtenir le permis d'origine et comparer avec le bâtiment réel.
4. Demander s'il existe un bail solaire ou un autre bail (rural, location).
5. Lire le repérage amiante et faire chiffrer la couverture si elle est fatiguée.
6. Faire examiner la structure si vous prévoyez des charges nouvelles.
7. Chiffrer électricité, eau, assainissement, accès.
8. Intégrer la taxe foncière si l'usage change, et l'assurance.
9. Vérifier les droits de préemption (SAFER, fermier).
10. Conditionner l'achat à l'autorisation de votre projet dans le compromis.

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Questions fréquentes