Donner un bien immobilier : abattements, réserve d'usufruit, don pour un logement en 2026
Donner un bien de son vivant permet d'anticiper la transmission, d'utiliser les abattements tous les 15 ans et souvent de réduire les droits. Une donation immobilière se fait chez le notaire et ne se reprend pas. Voici les règles et les montages courants.
L'essentiel
- Une donation d'immeuble se fait par acte notarié ; elle est en principe irrévocable.
- Abattements renouvelables tous les 15 ans : 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant, 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS.
- Donner la nue-propriété en gardant l'usufruit réduit la base taxable selon l'âge du donateur.
- Jusqu'au 31 décembre 2026, un don d'argent jusqu'à 100 000 € est exonéré s'il finance un logement neuf ou la rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire (pas l'achat d'un logement ancien).
- La donation-partage fige la valeur des biens donnés et évite des conflits plus tard.
Les abattements
| Bénéficiaire | Abattement (tous les 15 ans) |
|---|---|
| Enfant, ou parent | 100 000 € |
| Petit-enfant | 31 865 € |
| Arrière-petit-enfant | 5 310 € |
| Époux, partenaire de PACS | 80 724 € |
| Frère ou sœur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
| Personne handicapée | + 159 325 € |
Au-delà, le barème est celui des successions (5 à 45 % en ligne directe). Un don d'argent supplémentaire de 31 865 € est exonéré quand le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire est majeur (enfant, petit-enfant, ou à défaut neveu ou nièce).
Le don exonéré pour un logement (jusqu'à fin 2026)
- Dons d'argent versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
- Jusqu'à 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire.
- Pour acheter un logement neuf (ou en construction) qui sera la résidence principale, ou financer des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale.
- Fonds à utiliser dans les 6 mois, logement à garder en résidence principale 5 ans.
L'achat d'une maison ancienne n'est pas concerné, sauf pour la part du don consacrée aux travaux de rénovation énergétique.
Donner la nue-propriété
Avec une réserve d'usufruit, le donateur continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers. Les droits ne portent que sur la nue-propriété, évaluée selon son âge (60 % de la valeur entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans). À son décès, l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (voir notre guide sur le démembrement).
Donation simple ou donation-partage
- Donation simple : le bien sera revalorisé au décès pour calculer les parts de chaque héritier, ce qui peut créer des déséquilibres.
- Donation-partage : la valeur est figée au jour de la donation, entre tous les enfants ; c'est la formule la plus sûre pour éviter les conflits.
Précautions
- Respecter la réserve héréditaire des enfants.
- Prévoir des clauses (retour au donateur en cas de décès du donataire, interdiction de vendre sans accord).
- Frais : émoluments du notaire et taxes de publicité foncière, en plus des droits.
- Garder assez de revenus et de patrimoine pour soi.
Questions fréquentes
Peut-on donner 100 000 € sans droits pour acheter une maison ancienne ?
Les 100 000 € d'abattement classique tous les 15 ans s'appliquent quel que soit l'usage. L'exonération supplémentaire de 100 000 € jusqu'à fin 2026 ne concerne que le neuf ou la rénovation énergétique de la résidence principale.
Tous les combien peut-on refaire une donation sans droits ?
Les abattements se reconstituent tous les 15 ans, pour chaque couple donateur-bénéficiaire.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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