Droits de succession sur une maison : abattements, barème, résidence principale, exemple
Hériter de la maison de famille, c'est aussi des démarches, des droits à payer et souvent une indivision entre héritiers. Les droits dépendent du lien de parenté et de la valeur du bien au jour du décès. Voici comment ils se calculent.
L'essentiel
- Le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession.
- Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur ce qu'il reçoit de chaque parent, puis d'un barème de 5 % à 45 %.
- Entre frères et sœurs : abattement de 15 932 €, puis 35 % et 45 % ; neveux et nièces : 55 % ; au-delà ou sans lien de parenté : 60 %.
- La résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % si elle est aussi celle du conjoint, du partenaire de PACS ou d'un enfant mineur ou majeur protégé.
- Déclaration dans les 6 mois du décès (en France) ; paiement fractionné ou différé possible.
Abattements selon le lien de parenté
| Héritier | Abattement | Taux ensuite |
|---|---|---|
| Conjoint, partenaire de PACS | Exonéré | |
| Enfant (de chaque parent) | 100 000 € | 5 à 45 % |
| Frère ou sœur | 15 932 € | 35 % puis 45 % au-delà de 24 430 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € | 55 % |
| Autres parents jusqu'au 4e degré | 1 594 € | 55 % |
| Au-delà, ou sans lien | 1 594 € | 60 % |
Un héritier handicapé bénéficie d'un abattement supplémentaire de 159 325 €. Un frère ou une sœur peut être exonéré s'il remplit trois conditions (célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps ; plus de 50 ans ou handicapé ; domicilié avec le défunt pendant les 5 ans précédant le décès).
Le barème en ligne directe
| Part taxable après abattement | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 à 1 805 677 € | 40 % |
| Plus de 1 805 677 € | 45 % |
Exemple chiffré
Un parent veuf laisse une maison de 400 000 € à ses deux enfants. Chacun reçoit 200 000 € ; après l'abattement de 100 000 €, la part taxable est de 100 000 €. Droits par enfant : 5 % sur 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, puis 20 % sur le reste, soit environ 18 194 €. L'abattement de 20 % sur la résidence principale ne joue pas ici : il suppose que le logement soit aussi celle du conjoint, du partenaire ou d'un enfant mineur ou majeur protégé ; il aurait alors ramené la valeur retenue à 320 000 €.
Évaluer le bien
Le bien est déclaré à sa valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire son prix de vente probable. Sous-évaluer expose à un redressement ; surévaluer fait payer trop de droits et peut alourdir la plus-value en cas de revente. Appuyez-vous sur les ventes réelles du secteur (données DVF) et l'avis d'un notaire ou d'un agent.
Démarches et délais
- Le notaire établit l'acte de notoriété et l'attestation de propriété immobilière.
- Déclaration de succession dans les 6 mois du décès (12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger) ; au-delà, des intérêts de retard s'appliquent.
- Les donations reçues du défunt dans les 15 ans sont prises en compte pour les abattements.
- Paiement fractionné ou différé possible sur demande, notamment quand l'héritage comprend surtout de l'immobilier.
Après la succession : l'indivision
Les héritiers deviennent souvent propriétaires ensemble, en indivision : il faut s'entendre pour vendre, louer ou faire des travaux. Voir notre guide sur l'indivision, notamment la vente à la majorité des deux tiers.
Questions fréquentes
Combien de droits de succession sur une maison de 200 000 € pour un enfant unique ?
Après l'abattement de 100 000 €, la part taxable est de 100 000 € et les droits sont d'environ 18 194 € selon le barème en ligne directe.
Le conjoint paie-t-il des droits de succession ?
Non : le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession.
- Service-public.gouv.fr — Droits à payer sur une succession selon le lien avec le défunt
- Service-public.gouv.fr — Évaluation de la succession et calcul des droits
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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