Acheter en indivision : quotes-parts, décisions (2/3, unanimité), sortie, convention
Entre frères et sœurs, amis ou concubins, acheter à plusieurs se fait le plus souvent en indivision : chacun possède une part du bien entier. C'est simple à mettre en place, mais les désaccords peuvent bloquer la gestion ou la vente. Voici les règles, et comment s'en prémunir.
L'essentiel
- Chacun possède une quote-part indiquée dans l'acte (par exemple 60/40 selon l'apport) ; à défaut, les parts sont égales.
- Actes courants (entretien, location d'habitation) : majorité des deux tiers des droits ; vente ou hypothèque : en principe unanimité.
- « Nul n'est tenu de rester dans l'indivision » : chacun peut demander le partage à tout moment, sauf convention contraire.
- Les titulaires des deux tiers des droits peuvent demander la vente par l'intermédiaire d'un notaire, avec contrôle du tribunal en cas d'opposition.
- Une convention d'indivision chez le notaire organise la gestion et les départs.
Les quotes-parts
L'acte d'achat indique la part de chacun, qui devrait refléter son financement (apport et remboursement du prêt). Si l'un paie plus que sa part par la suite, il peut demander à être remboursé au moment du partage : gardez les preuves de vos versements. Les frais (taxe foncière, travaux, assurance) se répartissent selon les parts.
Qui décide quoi
| Type d'acte | Règle | Exemples |
|---|---|---|
| Conservatoire | Un seul indivisaire | Réparation urgente, assurance |
| Administration | Deux tiers des droits | Entretien, bail d'habitation, mandat de gestion, vente de meubles pour payer les dettes |
| Disposition | Unanimité (sauf procédure des deux tiers) | Vente, hypothèque, bail commercial ou rural |
Sortir de l'indivision
- Vente amiable à l'unanimité.
- Rachat des parts de celui qui part par les autres.
- Cession de sa part à un tiers : les coïndivisaires doivent en être informés et disposent d'un droit de préemption (un mois pour se décider).
- Vente à la majorité des deux tiers : les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits expriment leur volonté devant notaire ; les autres sont informés et ont 3 mois pour s'opposer ; en cas d'opposition ou de silence, le tribunal peut autoriser la vente aux enchères si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits.
- Partage judiciaire en dernier recours, long et coûteux.
La loi du 7 avril 2026 a assoupli certaines procédures : un indivisaire peut notamment demander au juge l'autorisation de vendre seul en cas d'urgence et d'intérêt commun, et le partage judiciaire a été simplifié.
Occuper le bien
Celui qui occupe seul le bien doit en principe une indemnité d'occupation aux autres, sauf accord contraire. C'est une source fréquente de conflits après une séparation ou un décès : prévoyez-la par écrit.
La convention d'indivision
Signée chez le notaire, elle peut fixer : la répartition des charges, la désignation d'un gérant, l'occupation et son indemnité, les conditions de départ d'un indivisaire, et une durée pendant laquelle personne ne peut demander le partage (5 ans au plus, renouvelables, ou durée indéterminée). Pour un projet à plusieurs sur le long terme (gîte, propriété familiale), une SCI peut être plus adaptée (voir notre guide).
Questions fréquentes
Peut-on vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ?
Oui sous conditions : les titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent engager la vente devant notaire ; en cas d'opposition, le tribunal peut l'autoriser aux enchères. Sinon, il faut l'unanimité ou un partage judiciaire.
Un indivisaire qui habite le bien doit-il payer les autres ?
En principe oui, une indemnité d'occupation, sauf accord contraire entre les indivisaires.
- Notaires de France — Les règles de majorité en indivision
- ANIL — Simplifier la sortie de l'indivision (loi du 7 avril 2026)
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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