Usufruit et nue-propriété : démembrement, barème fiscal, donation, charges
On peut séparer la propriété d'un bien en deux : l'usufruit (y habiter ou en percevoir les loyers) et la nue-propriété (qui deviendra la pleine propriété à la fin de l'usufruit). C'est un outil courant de transmission et d'investissement. Voici comment il fonctionne.
L'essentiel
- Usufruitier : utilise le bien ou perçoit les loyers ; nu-propriétaire : récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier (ou au terme fixé).
- Valeur fiscale de l'usufruit selon l'âge : par exemple 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans.
- Donner la nue-propriété à ses enfants : droits calculés sur sa seule valeur, et pas de droits à la réunion au décès.
- Entretien courant pour l'usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire (sauf convention).
Le barème fiscal
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans, quel que soit l'âge.
Transmettre : la donation de la nue-propriété
Des parents de 65 ans donnent à leurs enfants la nue-propriété d'une maison valant 200 000 € et en gardent l'usufruit : la donation porte sur 60 % de la valeur, soit 120 000 €, avant abattements. À leur décès, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires. Les parents continuent d'habiter la maison ou d'en percevoir les loyers.
Qui paie quoi
| Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|
| Entretien courant, petites réparations | Grosses réparations (murs porteurs, toiture entière, charpente) |
| Taxe foncière | — |
| Charges de copropriété courantes | Gros travaux de copropriété |
Une convention peut organiser autrement cette répartition.
Vendre un bien démembré
Il faut l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire pour vendre la pleine propriété. Le prix est alors réparti selon le barème ou réinvesti, selon ce qu'ils décident. Chacun peut aussi vendre son droit seul, mais le marché pour un usufruit ou une nue-propriété isolés est étroit.
Acheter en démembrement
Certains investisseurs achètent la nue-propriété d'un logement dont l'usufruit est détenu pour 15 à 20 ans par un bailleur social : prix réduit, pas de gestion ni de loyers, pleine propriété au terme. On peut aussi acheter séparément usufruit et nue-propriété entre parents et enfants : ce montage doit être étudié par un notaire.
Questions fréquentes
Combien vaut l'usufruit d'une personne de 75 ans ?
Fiscalement, 30 % de la valeur en pleine propriété (barème de l'article 669 du CGI pour un usufruitier de 71 à 80 ans) ; la nue-propriété vaut 70 %.
Paie-t-on des droits quand l'usufruit s'éteint au décès ?
Non : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ne donne pas lieu à des droits de succession.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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