Compromis ou promesse de vente : différences, rétractation 10 jours, conditions suspensives
Entre l'offre acceptée et l'acte chez le notaire, il y a l'avant-contrat. C'est lui qui fixe le prix, les délais et surtout les conditions qui vous permettront de renoncer sans perdre d'argent. Deux formes existent, avec des effets différents.
L'essentiel
- Compromis : vendeur et acheteur s'engagent tous les deux. Promesse unilatérale : seul le vendeur s'engage, l'acheteur a une option.
- L'acheteur non professionnel dispose de 10 jours de rétractation à partir du lendemain de la notification de l'acte.
- Somme versée : souvent 5 à 10 % du prix, rendue si vous vous rétractez ou si une condition suspensive échoue.
- La condition suspensive de prêt dure au moins 1 mois ; sans prêt, une mention manuscrite est exigée.
- Ajoutez les conditions utiles à votre projet : permis, changement de destination, assainissement…
Les deux formes d'avant-contrat
| Compromis | Promesse unilatérale | |
|---|---|---|
| Qui s'engage | Vendeur et acheteur | Le vendeur ; l'acheteur a une option pendant un délai (souvent 2 à 3 mois) |
| Somme versée | Dépôt de garantie (souvent 10 %) | Indemnité d'immobilisation (5 à 10 %), acquise au vendeur si l'acheteur ne lève pas l'option sans motif |
| Enregistrement | Non obligatoire | Obligatoire dans les 10 jours si signée sous seing privé, à peine de nullité |
Dans les deux cas, l'avant-contrat peut être signé chez le notaire, chez l'agent immobilier ou entre particuliers ; un notaire est vivement conseillé pour un bien rural (servitudes, préemption SAFER, assainissement).
Le délai de rétractation
L'acheteur non professionnel d'un logement dispose de 10 jours pour se rétracter, sans motif ni pénalité. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée (ou de la remise en main propre) qui lui notifie l'acte. La somme versée lui est rendue dans les 21 jours. Le vendeur, lui, n'a pas de délai de rétractation.
Les conditions suspensives
- Obtention du prêt : obligatoire si vous empruntez, d'une durée d'au moins un mois ; précisez le montant, la durée et le taux maximum. Si vous achetez sans prêt, vous devez l'écrire de votre main.
- Absence de préemption (commune, SAFER).
- Urbanisme : obtention d'un permis ou d'une déclaration préalable, utile pour une grange à transformer.
- Servitudes et hypothèques : absence de charge non déclarée.
- Assainissement, étude de sol, vente de votre logement : possibles si le vendeur les accepte.
Si une condition ne se réalise pas sans faute de votre part, l'avant-contrat devient caduc et la somme versée vous est rendue intégralement. Gardez la trace de vos demandes de prêt (refus écrits).
Après la signature
- Le notaire réunit les pièces (état hypothécaire, urbanisme, purge des droits de préemption).
- Vous obtenez votre offre de prêt (délai de réflexion de 10 jours).
- Signature de l'acte authentique, en général 2 à 3 mois après l'avant-contrat ; vous payez le prix et les frais, vous recevez les clés.
Questions fréquentes
Peut-on se rétracter après un compromis de vente ?
Oui, l'acheteur non professionnel a 10 jours à partir du lendemain de la notification du compromis, sans motif ; la somme versée est rendue dans les 21 jours.
Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
Si le compromis contient la condition suspensive de prêt et que vous avez fait les démarches prévues, il devient caduc et votre dépôt de garantie vous est rendu.
- Service-public.gouv.fr — Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
- Service-public.gouv.fr — Délais de réflexion et de rétractation
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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