Charges récupérables sur le locataire : liste, provisions, régularisation, justificatifs
Les charges locatives sont une source fréquente de litiges. Leur liste est fixée par un décret de 1987 : tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du propriétaire. Voici ce qui est récupérable et comment le facturer correctement.
L'essentiel
- Seules les charges de la liste du décret de 1987 sont récupérables.
- Récupérables : eau, chauffage et eau chaude collectifs, entretien et électricité des parties communes, ascenseur, taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- Non récupérables : taxe foncière, gros travaux, frais de gestion, assurance du propriétaire.
- Location vide : provisions mensuelles et régularisation annuelle ; meublé : forfait possible.
- Justificatifs à disposition 6 mois ; réclamation possible pendant 3 ans.
Ce qui est récupérable
| Catégorie | Exemples |
|---|---|
| Eau et énergie | Eau froide et chaude, chauffage collectif, entretien courant de la chaudière collective |
| Parties communes | Électricité, produits et contrat de nettoyage, entretien des espaces verts |
| Ascenseur | Exploitation, menues réparations |
| Taxes | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage |
Ce qui ne l'est pas
- Taxe foncière.
- Gros travaux, remplacement d'équipements.
- Honoraires de gestion, frais de syndic pour la gestion de l'immeuble.
- Assurance propriétaire non occupant.
Provisions et régularisation
- En location vide, le locataire verse chaque mois une provision.
- Une fois par an, le propriétaire compare les provisions aux dépenses réelles.
- Un mois avant la régularisation, il communique le décompte par nature de charges ; les justificatifs restent consultables pendant 6 mois.
- Trop-perçu remboursé, manque à payer réclamé ; les sommes se prescrivent par 3 ans.
En meublé, les charges peuvent être fixées par un forfait non régularisable.
Maison individuelle louée
Dans une maison, les charges récupérables sont souvent limitées : taxe d'ordures ménagères, entretien de la chaudière si le propriétaire le fait réaliser, éventuellement l'entretien du jardin s'il le confie à une entreprise (selon le décret). Le locataire paie directement son eau et son énergie s'il a ses propres compteurs.
Questions fréquentes
La taxe foncière peut-elle être refacturée au locataire ?
Non. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, est récupérable.
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour réclamer des charges ?
Trois ans, comme pour les loyers impayés.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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