Acheter un appartement : documents de copropriété, loi Carrez, charges, travaux à venir
Acheter un appartement, c'est acheter un logement et une part d'immeuble. Les charges, les travaux votés ou à venir et l'état de la copropriété pèsent autant que l'appartement lui-même. La loi impose au vendeur de fournir de nombreux documents : voici comment les lire.
L'essentiel
- Avant la promesse, le vendeur remet les documents de copropriété : règlement, procès-verbaux des 3 dernières assemblées, charges des 2 derniers exercices, plan pluriannuel de travaux…
- Le délai de rétractation de 10 jours ne court qu'une fois ces documents remis.
- Loi Carrez : surface privative obligatoire pour un lot de plus de 8 m² ; si elle est inférieure de plus de 5 %, baisse de prix possible dans l'année.
- Depuis 2025, un plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire dans les immeubles de plus de 15 ans.
- Lisez les PV d'assemblée pour repérer travaux votés, litiges et impayés.
Les documents à obtenir
| Document | Ce qu'il apprend |
|---|---|
| Fiche synthétique | Taille, budget, dettes, impayés de la copropriété |
| PV des 3 dernières assemblées | Travaux votés, projets, litiges, ambiance |
| Charges des 2 derniers exercices | Coût réel annuel du lot |
| Plan pluriannuel de travaux, diagnostic technique global | Travaux à prévoir sur 10 ans |
| Carnet d'entretien | Travaux réalisés, contrats |
| Fonds de travaux | Somme déjà épargnée par le lot |
| Diagnostics | DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, risques |
La surface Carrez
Pour un lot de plus de 8 m², la surface privative (hors murs, cloisons, embrasures, parties de moins de 1,80 m de hauteur) doit figurer dans la promesse et l'acte. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l'acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle dans l'année suivant l'acte. Elle se distingue de la surface habitable utilisée pour la location.
Charges et travaux à venir
- Travaux votés avant la vente : sauf accord contraire, ils restent dus par le vendeur pour les appels de fonds exigibles avant la vente ; vérifiez la clause de répartition dans la promesse.
- Plan pluriannuel : toiture, façade, chauffage collectif à refaire dans quelques années pèseront sur vos charges.
- Fonds de travaux : alimenté chaque année ; il reste attaché au lot.
- Impayés de la copropriété : signe de difficultés.
Le DPE en copropriété
Le DPE du logement conditionne la mise en location (G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034). Dans un immeuble chauffé collectivement, l'amélioration passe souvent par des travaux votés en assemblée : regardez si un audit ou un DPE collectif existe.
Au moment de la vente
Le syndic établit un état daté (sommes dues, avances) dont le coût, à la charge du vendeur, est plafonné à 380 €. Le notaire répartit les charges de l'année entre vendeur et acheteur.
Questions fréquentes
Quels documents demander avant d'acheter un appartement ?
La fiche synthétique de la copropriété, le règlement, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées, les charges des 2 derniers exercices, le plan pluriannuel de travaux, le carnet d'entretien et les diagnostics.
Que faire si la surface Carrez est fausse ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, demander une baisse de prix proportionnelle, dans l'année qui suit la signature de l'acte.
- Service-public.gouv.fr — Achat d'un logement en copropriété
- Service-public.gouv.fr — Plan pluriannuel de travaux en copropriété
- Service-public.gouv.fr — Vente d'un logement en copropriété
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : les règles locales (PLU, mairie) priment. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la commune ou un notaire.
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