Acheter un immeuble, le diviser, louer ou vendre lot par lot : étapes, règles, calculs

Acheter un immeuble de plusieurs logements coûte souvent moins cher au mètre carré qu'acheter les appartements un par un. On peut ensuite le garder et le louer, ou le diviser en lots de copropriété et les revendre séparément. Cette dernière opération, la « vente à la découpe », est encadrée par de nombreuses règles. Voici toutes les étapes, dans l'ordre.

1. Analyser l'immeuble

2. Les règles de la division

• Interdictions : il est interdit de diviser un immeuble en logements dont la surface habitable est inférieure à 14 m² et le volume à 33 m³, ou qui n'ont pas d'accès à l'eau potable, à l'électricité et à l'évacuation des eaux, ou dans un immeuble frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.
• Permis de diviser : dans certaines communes ou certains quartiers, toute division d'un immeuble en plusieurs logements est soumise à autorisation préalable : renseignez-vous en mairie.
• Autorisations d'urbanisme : des travaux qui modifient la façade ou la structure, ou qui changent la destination de locaux (commerce en logement), demandent une déclaration préalable ou un permis de construire ; le PLU peut exiger des places de stationnement par logement créé.
• Décence : pour louer, chaque logement doit faire au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond (ou 20 m³), et respecter les critères de décence et de performance énergétique.

Louer des logements issus d'une division irrégulière expose à des sanctions pénales et à la perte des loyers.

3. Mettre l'immeuble en copropriété

1. Géomètre-expert : plans, mesure des lots, état descriptif de division (numéro de chaque lot, parties privatives, quote-part des parties communes en tantièmes), et attestations de surface Carrez.
2. Notaire : règlement de copropriété (usage des lots, répartition des charges, règles de vie), publication au service de la publicité foncière.
3. Syndic : désignation, ouverture d'un compte bancaire séparé, immatriculation de la copropriété au registre national, première assemblée générale.
4. Compteurs : individualisation de l'eau, de l'électricité, du chauffage si possible.
5. Diagnostics : DPE, Carrez, amiante (parties privatives et dossier technique des parties communes), plomb, électricité et gaz par lot ; un plan pluriannuel de travaux est en principe exigé pour une copropriété dans un immeuble de plus de 15 ans.

4. Louer : garder l'immeuble entier

Sans division, vous restez seul propriétaire : pas de syndic, des décisions rapides, des travaux mutualisés. Chaque logement fait l'objet d'un bail (nu ou meublé), d'un état des lieux et des diagnostics requis. Calculez le rendement net sur l'ensemble (taxe foncière, assurance de l'immeuble, entretien des parties communes, vacance) et prévoyez une réserve pour les gros travaux. Voir nos guides sur la gestion locative et le rendement locatif.

5. Vendre lot par lot : les locataires en place

• Droit de préemption du locataire : lors de la première vente d'un logement après la division de l'immeuble, le bailleur doit notifier au locataire le prix et les conditions ; cette offre vaut pendant 2 mois. S'il accepte, il a 2 mois pour signer, 4 mois s'il recourt à un prêt. Si le bien est ensuite proposé moins cher à un tiers, le locataire doit en être de nouveau informé.
• Congé pour vendre : seulement à l'échéance du bail, avec le préavis légal, et en respectant les protections des locataires âgés ou aux revenus modestes.
• Grands immeubles : pour la vente par lots d'immeubles de plus de 10 logements, des accords collectifs ajoutent des obligations d'information et de délais.
• Un logement vendu occupé se vend en général moins cher qu'un logement libre.

6. Exemple chiffré

Hypothèses illustratives : immeuble de 4 logements en ville moyenne.

Option location : 4 loyers de 500 € = 24 000 € par an, soit un rendement brut de 6,6 % sur le coût total.

Option vente à la découpe : 4 lots vendus 120 000 € chacun = 480 000 €, moins 5 % de frais de vente = 456 000 €. Marge avant impôt : 91 000 €. En tant que particulier détenant l'immeuble depuis moins de 6 ans, la plus-value de chaque lot (environ 114 000 € − 87 500 € = 26 500 €, sans compter les frais de mise en copropriété) est taxée à 36,2 %, soit environ 38 400 € au total ; la surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € s'apprécie vente par vente. Gain net d'environ 52 600 €, avant frais de portage pendant l'opération.

7. Particulier ou marchand de biens ?

Acheter un immeuble pour le revendre rapidement par lots est typiquement l'activité d'un marchand de biens. Le risque de requalification augmente avec la rapidité de la revente, le nombre de lots et la répétition des opérations.

Un projet de découpe se monte avec un notaire et un expert-comptable avant la signature, pour choisir le cadre (en nom propre, SCI, société de marchand de biens) et éviter un rappel d'impôts.

Check-list

1. État locatif, baux et DPE de chaque logement.
2. Faisabilité de la division (mairie : PLU, stationnement, permis de diviser).
3. Devis de travaux et d'individualisation des compteurs.
4. Coût de la mise en copropriété (géomètre, notaire, diagnostics).
5. Prix de revente par lot estimé sur des ventes réelles.
6. Calendrier tenant compte des locataires en place.
7. Cadre fiscal validé avant l'achat.

Questions fréquentes